Il Leasing Immobiliare Abitativo

Premessa

Questo Vademecum è dedicato al leasing immobiliare abitativo, introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016: una realtà, quella del leasing immobiliare, importante per le imprese ma sconosciuta ai privati che fino ad oggi non hanno avuto alcuna convenienza economica e fiscale ad acquisire in leasing un’abitazione.

Dal 1° gennaio 2016 sono state previste una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale.

Secondo le stime effettuate dal Dipartimento delle Finanze il numero dei possibili beneficiari con un reddito massimo di 55.000 euro, uno dei requisiti richiesti per l’applicazione dei benefici fiscali, è di oltre un milione di contribuenti: 200.000 i giovani tra i 25 ed i 34 anni che fruirebbero al 100% delle agevolazioni fiscali e oltre 830.000 i contribuenti con età superiore a 35 anni, per i quali i limiti di detraibilità si applicherebbero al 50%. Il testo chiarisce le caratteristiche fondamentali del leasing immobiliare abitativo e i dubbi più frequenti: quali sono le tutele per il cittadino e per la società di leasing e quali regimi fiscali si applicano.

Il Vademecum è distribuito gratuitamente da Assilea, Consiglio Nazionale del Notariato e dalle Associazioni dei Consumatori che hanno aderito alla ua realizzazione; è, inoltre, disponibile sui rispettivi siti web.

Un ringraziamento particolare va al Ministero dell’Economia e delle Finanze e al Dipartimento delle Finanze per il prezioso contributo reso alla sua realizzazione.

Il leasing Immobiliare

Le caratteristiche della locazione finanziaria

Con l’operazione di locazione finanziaria (leasing), a fronte della stipula del contratto:

  • il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concendente) su sccelta e indicazione del cliente (utilizzatore);
  • la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
  • l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa
    per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi).

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.

Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l’utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Il leasing immobiliare si differenzia:

  • dal mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile così acquistato;
    con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del richiedente l’immobile, che l’utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;
  • dalla vendita con riserva di proprietà: con questa forma di vendita la proprietà del bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automaticamente col pagamento dell’ultimo canone; il passaggio avviene solo se l’utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene pagato il prezzo di riscatto (deve essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferisce la proprietà del bene all’utilizzatore);
  • dalla locazione: sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l’utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone periodico.
    Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene) non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;
  • dal rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.
  • il riscatto: l’elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.
    La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:
    – un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxicanone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);
    – il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);
    – il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

Il concedente nel leasing immobiliare

Le operazioni di locazione finanziaria possono essere realizzate, in qualità di concedente, solo ed esclusivamente da una banca o da un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del testo unico bancario.
Le reti di vendita di una società di leasing presso cui il potenziale cliente si può rivolgere per stipulare un contratto di leasing sono sostanzialmente tre:

Reti di vendita “diretta”

Distribuzione attraverso filiali della società di leasing ovvero propri dipendenti che si recano presso la po­tenziale clientela

 

Gruppo bancario

Distribuzione attraverso società appartenenti allo stes­so gruppo bancario della società di leasing mediante:

– canale bancario tradizionale (es. sportello);
– rete indiretta che fa capo al gruppo (promotori, agenti)

Reti indirette

Distribuzione attraverso il ricorso a soggetti terzi ri­spetto alla società di leasing e al gruppo bancario di appartenenza:

– agente in attività finanziaria;
– mediatore creditizio;
– banche convenzionate;

Elementi costitutivi di un contratto di leasing immobiliare

Gli elementi caratterizzanti un contratto di leasing sono i seguenti:
• costo del bene finanziato;
• durata del contratto;
• periodicità dei canoni: è mensile nella gran parte dei casi, ma è comunque possibile prevedere una periodicità diversa (ad es. bimestrale, trimestrale, semestrale) o forme di periodicità disegnate in modo coerente a seconda del tipo di cliente;
• tasso leasing;
• canone leasing
– può essere comprensivo o meno di servizi accessori
– può essere o meno indicizzato;
• anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istruttoria, sotto forma di maxicanone (è un canone a tutti gli effetti calcolato in % sul costo originario del bene ed è concordato anche secondo le esigenze dell’utilizzatore);
• valore di riscatto del bene: è calcolato in % sul costo originario del bene;
• spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in contratto.

 

Il leasing immobiliare abitativo

Il leasing immobiliare abitativo nella legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 20161 ha disciplinato una figura particolare di leasing nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare:
si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.

Soggetti
Concedente esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, iscritto all’albo di cui all’articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia3 e quindi
un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing.
Utilizzatore deve essere una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale.

Oggetto
Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere:
– un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile;
– un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing;
– un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.
Nel contratto dovrà essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente.
Per quanto concerne la nozione di abitazione principale si ritiene si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nel Testo Unico delle imposte sui redditi, in considerazione anche delle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) collegate a questa forma di leasing immobiliare; pertanto per abitazione principale deve intendersi “quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente.”

Responsabilità per perimento
L’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento. Di norma viene posto a carico
dell’utilizzatore l’onere di stipulare apposita polizza di assicurazione per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi, con vincolo a favore del concedente.

Facoltà di acquisto (riscatto)
La legge prevede che “alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”. L’utilizzatore in quanto titolare di una facoltà è libero di decidere se procedere o
meno all’acquisto alla scadenza del termine convenuto.

 

Tutele a favore dell’utilizzatore: la sospensione del pagamento

L’utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di leasing, si verifichi:

• la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per
giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);

• la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione
delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione potrà essere chiesta:
• solo una volta;
• per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo.

Ad esempio, se si chiede una sospensione di soli 6 mesi l’utilizzatore non ne può chiedere un’altra per altri 6 mesi.
In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione.
Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione finale di acquisto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.
Di fatto, è come se il piano di ammortamento finanziario originario slittasse in avanti, per il periodo pari alla sospensione accordata, senza alterare la sequenza e l’importo delle quote capitali e interessi fissate
contrattualmente.

Il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente
intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.
La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
Per chiedere la sospensione sarà necessario presentare apposita richiesta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accettazione al ricorrere dei presupposti di legge.

 

Conseguenze della risoluzione del contratto per inadempimento

Con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell’utilizzatore l’obbligo al pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto.
Nel caso in cui l’utilizzatore non pagasse i canoni il concedente risolverà il contratto per inadempimento dell’utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing.
È quindi opportuno che le ipotesi di risoluzione per inadempimento siano espressamente disciplinate nel contratto.
A seguito della risoluzione la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene.
È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto6, ossia con lo stesso procedimento “speciale” previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il
caso di morosità dell’inquilino; giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.
Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell’utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell’immobile, deve procedere alla vendita
dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria). La Legge di Stabilità 2016 prevede che nell’attività di vendita
e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.
In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l’immobile, dovrà adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore, ad
esempio ricorrendo eventualmente anche alle “procedure competitive” che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza). Sotto questo profilo fondamentale
sarà il ruolo del notaio essendo, oramai, generalmente ammesso anche nella contrattazione tra privati, il ricorso, a titolo di esempio, all’istituto dell’offerta al pubblico di cui all’art. 1336 c.c., sul quale è innestata
una selezione su base d’asta, quale procedimento tecnico che consente l’individuazione del soggetto disposto all’acquisto alle migliori condizioni possibili. Questo procedimento pertanto potrà essere delegato a un
notaio, a garanzia del suo corretto svolgimento o addirittura, in un’ottica ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le
quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene9. Una volta venduto e/o ricollocato il bene (ad esempio attraverso la rilocazione, anche finanziaria, dell’immobile), nel rispetto delle condizioni di trasparenza e pubblicità imposte dalla nuova norma, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o
ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:
• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
• i canoni successivi alla risoluzione attualizzati10;
• spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
• il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.
Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza.
È proprio in relazione a quest’ultima possibilità che il legislatore ha prescritto l’obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l’appunto,
di evitare la “svendita” dell’immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente esborso a carico dell’utilizzatore.

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