L’obbligo di provvedere a riparare o ricostruire il lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, in linea di principio grava su tutti i condòmini vista la funzione di copertura dell’intero fabbricato. Per lo stesso motivo tutti risponderanno, verso terzi o singoli partecipanti, per gli eventuali danni da mancata manutenzione. Lo ricorda il Tribunale di Napoli con sentenza 5377 del 28 luglio 2020.

I fatti
Sono i comproprietari di un appartamento ad impugnare la deliberazione che – a loro avviso senza raggiungere un numero di voti rappresentanti almeno un terzo del valore dello stabile – ripartiva tra tutti le spese per eliminare le infiltrazioni provenienti dal lastrico sovrastante l’alloggio di una donna.

La delibera era valida, si difende il condominio, poiché le deleghe ad esso conferite erano inferiori al numero massimo previsto dalla legge e comunque gli esborsi erano stati legittimamente ripartiti trattandosi di bene destinato all’uso comune. Il Tribunale concorda e boccia l’opposizione.

La riforma del 2012 sulle regole per l’esercizio del diritto dei condòmini di farsi rappresentare nelle assemblee, spiega, vieta al delegato di rappresentare più di un quinto dei partecipanti e del valore dell’edificio se siano più di venti. E la norma si intende inderogabile giacché garante dell’effettività del dibattito e della concreta collegialità assembleare. Di conseguenza, la deliberazione assunta con la partecipazione di un rappresentante munito di più deleghe di quelle consentite – comportando un vizio nel procedimento di formazione della volontà assembleare – è annullabile a prescindere dal carattere determinante, o meno, di quel voto per il raggiungimento della maggioranza richiesta per l’approvazione.

Se il condomino ha più deleghe
Ebbene, nella vicenda, il quesito era: il divieto scatta con il superamento di una soglia soltanto oppure occorre che sia il numero dei condòmini che il valore dei millesimi sia superiore ad un quinto? L’interpretazione più coerente allo scopo della norma di limitare l’eccessivo potere di rappresentanza, puntualizza il giudice di Napoli, è che il divieto scatti quando entrambi quei valori siano oltrepassati. Diversamente, prosegue, si arriverebbe all’ipotesi assurda per cui, in un edificio con oltre venti condòmini, il proprietario di più di 200 millesimi non potrebbe delegare nessuno a rappresentarlo.

I lavori sul lastrico solare
Esclusa la violazione ipotizzata dai comproprietari, il Tribunale si sofferma sulla questione della divisione delle spese di riparazione del lastrico fra tutti i partecipanti. Anche sul punto, l’assemblea si era mossa correttamente. L’obbligo di provvedervi grava su tutti trattandosi di bene che, anche qualora sia di titolarità esclusiva, assolve alla funzione di copertura dell’intero palazzo. Le relative spese, pertanto, non spetteranno solo ai proprietari delle unità poste nella verticale sottostante la parte da riparare o solo a carico degli immobili dell’ultimo piano. A governarne la spartizione, infatti, è l’utilità ed il vantaggio tratto dai proprietari delle unità cui serve.

Nella fattispecie, allora, le spese di sistemazione del lastrico non potevano accollarsi solo al proprietario dell’unità sottostante trattandosi di bene comune cui si accede dal torrino della scala condominiale e sul quale sono allocati i bocchettoni delle pluviali deputati a raccogliere l’acqua proveniente dall’intera area dei terrazzi. Il regolamento, poi, prevedeva l’obbligo dei condòmini di usare la terrazza condominiale per lo sciorinamento dei panni che si vieta di stendere al di fuori di balconi e finestre. Era legittima, quindi, la divisione delle spese come approvata nella deliberazione impugnata considerata l’utilità del lastrico a vantaggio dell’intera collettività condominiale e non solamente di alcuni proprietari. Di qui, il rigetto integrale dell’opposizione con condanna ai costi di lite.