Requisiti specifici da rispettare però per soci e dipendenti di società che gestiscono condomìni.

L’articolo 71-bis, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile dispone che l’incarico di amministratore di condominio può essere svolto anche dalle società disciplinate dal titolo V del libro V del Codice.

In realtà questa disposizione non ha previsto una novità vera e propria, perché la giurisprudenza più recente (dopo un periodo iniziale in cui invece questa possibilità era stata nettamente esclusa da Cassazione sentenza 5608/1994 e contestualmente era stata ammessa da Cassazione sentenza 11155 del 1994, seguita dalla prevalente giurisprudenza di merito) si era già orientata nel senso dell’inesistenza di previsioni normative che vietano la costituzione di società per la gestione condominiale, avallando così una prassi che era in corso di diffusione da tempo, secondo cui la gestione degli edifici veniva affidata non più a singoli professionisti, ma a società di servizi costituite da professionisti.

La prima pronuncia di legittimità in materia
Nello specifico era stata Cassazione sentenza 22840 del 2006, che aveva affermato che l’incarico di amministratore del condominio può essere conferito, oltre ad una persona fisica, anche ad una persona giuridica, come una società di capitali, dal momento che la persona giuridica non soffre di limitazioni di capacità, se non nei casi tassativamente previsti dalla legge e che essa è in grado di offrire, per quanto riguarda l’adempimento della relativa obbligazione e l’imputazione della conseguente responsabilità, un grado di affidabilità pari a quello della persona fisica. Questa impostazione era stata poi seguita da tutta la giurisprudenza successiva.

E il rispetto dei requisiti
La possibilità, per l’assemblea condominiale, di conferire a una società l’incarico di amministratore dell’edificio adesso risulta introdotta in maniera specifica nelle disposizioni di attuazione del Codice civile, ma ciò è stato imposto anche da un’altra necessità. Infatti l’articolo 71-bis per prima cosa indica i requisiti che sono richiesti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio (il godimento dei diritti civili; l’assenza di condanne per alcuni delitti determinati; l’assenza di misure di prevenzione divenute definitive, salva successiva riabilitazione; l’assenza di situazioni di interdizione o di inabilitazione; l’inesistenza di annotazione del nome dell’interessato nell’elenco dei protesti cambiari; il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado; e la frequentazione di un corso di formazione iniziale col successivo aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale).

Si precisa nel testo poi che la perdita dei requisiti indicati (esclusa l’omessa partecipazione ad un corso di formazione iniziale e lo svolgimento della formazione periodica) comporta la cessazione dall’incarico. Inoltre la medesima disposizione precisa che, nei casi in cui l’incarico di amministratore di condominio viene svolto in forma societaria, tutti i requisiti ricordati devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi.

E il via libera alle cooperative
In tal modo la disposizione non si limita a riconoscere soltanto la legittimità della nomina di una società come amministratore di condominio, ma chiarisce opportunamente che in tal caso anche i soci, gli amministratori e i dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini devono possedere gli stessi requisiti prescritti per l’amministratore persona fisica, evitando così casi di nomine di società dettate da scopi strumentali.

È stato inoltre affermato in giurisprudenza che l’incarico di amministratore condominiale può essere conferito anche ad una società cooperativa.

Il Tribunale di Bologna, sezione specializzata in materia di impresa, decreto 12 del 2018, ha deciso infatti che il principio affermato dall’articolo 71- bis, che rinvia alla disciplina sulle società commerciali di persone e capitali, viene comunemente esteso, nell’interpretazione giurisprudenziale, alle società cooperative, sul presupposto che il fine mutualistico è pienamente compatibile con la prestazione di servizi a terzi, concretizzandosi nella creazione di occasioni di lavoro per i soci stessi (Giudice di pace di Gorizia sentenza 893/2014 e Tribunale di Gorizia sentenza 462 del 2016).