La facciata di prospetto di un edificio – che abbia o meno valore architettonico o decorativo

• forma oggetto di proprietà comune

La domanda
Possiedo alcuni garage al primo piano interrato di un fabbricato direzionale/commerciale, che si eleva su tre piani fuori terra. Il 90% delle facciate di questo fabbricato è composto da vetrate continue. L’amministratore dell’immobile, su suggerimento dei condòmini, mi vuole attribuire le spese per la pulizia delle facciate e per la manutenzione delle finestre dei vari uffici. Io sostengo che, essendo le mie proprietà al di sotto del piano strada, non sono tenuto a partecipare alle spese di pulizia e manutenzione delle vetrate. Vorrei sapere se la mia interpretazione è giusta o se devo contribuire alle spese.

Risposta
In assenza di una diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, secondo la giurisprudenza i muri perimetrali e le facciate costituiscono parti comuni a tutti condòmini, indispensabili all’esistenza dell’intero condominio.

In questo senso, Cassazione, 7 marzo 1992, n. 2773, secondo cui la facciata di prospetto di un edificio – che abbia o meno valore architettonico o decorativo – deve assimilarsi alla categoria dei muri e forma, conseguentemente, oggetto di proprietà comune dei diversi piani o porzioni di piano.

Conseguentemente, le relative spese sono da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti i condòmini in base all’articolo 1123, primo comma, del Codice civile, per il quale «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Ciò premesso, in termini generali, va evidenziato che taluna giurisprudenza ha considerato alcune autorimesse private comprese all’interno del perimetro condominiale, cioè del muro di cinta, non tenute alla manutenzione della facciata perché raggruppate in un edificio nettamente separato dal punto di vista statico, oltre che funzionale (si veda Cassazione, 2 febbraio 1995, n. 1255), ma non sembra questo il caso descritto.