Secondo quanto disposto dall’articolo 1130 bis del Codice civile, il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Esso è composto di un registro di contabilità con indicazione delle entrate e delle uscite, di un riepilogo finanziario in cui vengono inserite tutte le attività e passività, nonché una nota illustrativa della situazione contabile, finanziaria e giudiziaria del condominio con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Scopo della norma, introdotta nel nostro ordinamento giuridico dalla legge di riforma del condominio, è quello di garantire la necessaria trasparenza della gestione contabile del condominio e di risolvere o evitare contestazioni in sede assembleare oltre a facili impugnazioni. La delibera che approva il bilancio consuntivo carente dei predetti elementi è nulla o è annullabile? Affronta la questione il Tribunale di Pisa con la sentenza 1104/2021, pubblicata il 3 agosto 2021.

La vicenda
A promuovere la lite una condòminà la quale conveniva in giudizio il condominio chiedendo al Tribunale che venisse accertata e dichiarata l’invalidità di una delibera con la quale l’assemblea aveva approvato il consuntivo. Fra i vari motivi dell’impugnazione la condòminà deduceva la nullità della delibera in quanto il bilancio approvato non era conforme alle prescrizioni contenute nell’articolo 1130 bis del Codice civile. La tesi della condòminà è stata bocciata dal Tribunale, il quale ha evidenziato che la predetta disposizione non sanziona con la nullità il rendiconto eventualmente carente del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa, non potendo questi ultimi qualificarsi come elementi essenziali.

I residuali casi di nullità
Al riguardo, ha sottolineato il giudicante, è condivisibile l’interpretazione secondo la quale la violazione della norma dà vita ad un ipotesi di annullabilità e non di nullità.

Come affermato in giurisprudenza, ha concluso il giudice pisano, è nulla la delibera con la quale l’assemblea esercita un potere che non le spetta (ad esempio modificare, e non soltanto violare, le regole legali di riparto delle spese, o approvare un rendiconto che contiene spese non inerenti alla gestione condominiale ma private dell’amministratore). Rientra, invece, nei poteri dell’assemblea quello di approvare un rendiconto incompleto, configurandosi in questi casi la violazione di prescrizioni legali riconducibili ad un’ipotesi di annullabilità, che non può essere rilevata d’ufficio dal giudice.