La delibera assembleare che disponga la locazione di un bene comune con un contratto di durata superiore ai nove anni, deve essere assunta – a pena di nullità – con l’unanimità di tutti i condòmini (presenti o assenti) a norma dell’articolo 1108, comma 3 del Codice civile. Con la precisazione che la durata di una locazione commerciale disciplinata dagli articoli 27 e seguenti della legge 392/1978, va
calcolata complessivamente in dodici anni (6+6) se il locatore rinuncia alla facoltà di disdetta al termine del primo sessennio. Questo in estrema sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Roma, 19 febbraio 2020 numero 3634.

Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma, l’assemblea aveva approvato la proposta di locazione di una porzione del lastrico solare avanzata da una società per l’installazione e l’esercizio di un impianto per reti di telecomunicazioni per la durata di anni 6+6. Alcuni condòmini avevano impugnato la decisione posto che la delibera era stata tra l’altro assunta in violazione dell’articolo 1108 Codice civile che prevede l’approvazione all’unanimità (di tutti i condòmini) per le locazioni superiori a 9 anni (e anche nei casi di costituzione di servitù o di un diritto di superficie).

Inoltre la delibera aveva ad oggetto un’innovazione vietata che pregiudicava la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio oltre a ledere il diritto al pari uso di un bene comune. Infine l’impianto era considerato pericoloso sul rilievo che esponeva i condòmini ad onde elettromagnetiche.

Gli attori richiedevano prima di tutto la sospensione degli effetti della delibera che veniva respinta dal Tribunale di Roma, (con conferma anche a seguito di reclamo). Ed infatti il Tribunale – dopo aver effettuato una perizia – non riscontrava alcun pregiudizio irreparabile nel caso di esecuzione della delibera.

L’articolo 1108 comma 3 Codice civile – applicabile anche alla materia del condominio negli edifici per l’espresso richiamo contenuto nella norma di cui all’articolo 1139 Codice civile (Cassazione 821/14) – prevede che sia necessario il consenso di tutti i partecipanti anche per la stipula delle locazioni aventi durata superiore a nove anni.

Nel caso in esame, dalla lettura della proposta di contratto prodotta dagli attori in allegato alla citazione e dall’accettazione da parte dell’assemblea con la delibera, era emerso che la società di telecomunicazioni aveva stipulato con il condominio un contratto di locazione di parte del lastrico solare (per un utilizzo diverso da quello di abitazione) finalizzato all’installazione di un impianto per reti di radio e televideo
e comunicazione elettronica della durata «di anni sei rinnovabile tacitamente di altri sei anni» a norma dell’articolo 27, comma 1, della legge 392/1978.

In ordine alla durata del contratto, il successivo articolo 28 della richiamata legge 392/1978 stabilisce che il locatore alla prima scadenza, per evitare il tacito rinnovo, possa esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione solo per i motivi di cui all’articolo 29. Se non che nel contratto stipulato tra il condominio e la società era ulteriormente previsto che il condominio aveva rinunciato alla facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza prevista dall’articolo 29 della legge 392/78.

In conclusione, poiché il condominio ha rinunciato alla facoltà di diniego della rinnovazione alla prima scadenza, si è in presenza di un contratto di locazione della durata “di fatto” ultra novennale (di dodici anni). Conseguentemente il Tribunale di Roma ha annullato la delibera approvata a semplice maggioranza.