In tema di anticipazioni effettuate dall’amministratore in favore del condominio durante il mandato, la Cassazione con la sentenza numero 23668 del 31 agosto 2021 ha affermato il seguente principio: le anticipazioni devono essere restituite all’amministratore di condominio, ma lo stabile ha il diritto di
trattenere gli importi resi necessari per ricostruire una errata tenuta della contabilità ed evidenziare l’eventuale debenza delle somme richieste dall’amministratore. Ai fini del riconoscimento dei costi, tuttavia, questi devono essere sostenuti da prove certe e non solo essere basati su criteri di ragionevolezza ed equità.

La vicenda
Il caso in oggetto cominciava con la citazione in giudizio da parte di un amministratore di condominio, il quale aveva evocato un condominio da lui in precedenza amministrato per ottenere la sua condanna alla restituzione di somme asseritamente anticipate nel corso della sua gestione. Si era costituito il condominio affermando le svariate imprecisioni ed errori dell’amministratore nella tenuta della contabilità ed offrendo il riconoscimento di parte della somma a titolo di rimborso. Dall’importo richiesto dall’amministratore, poi, il condominio aveva detratto una somma a suo dire resasi necessaria per svolgere una completa verifica contabile sull’operato del professionista e determinare l’eventuale debenza o meno delle somme richieste.

All’esito del primo processo il Tribunale accoglieva la domanda dell’amministratore e, detratta la somma già ricevuta, condannava il condominio a versare il saldo delle anticipazioni del mandatario. Il processo di appello, poi, vedeva una ulteriore modifica: la somma relativa al risarcimento veniva aumentata in quanto il costo della perizia contabile asseritamente realizzata dal condominio non sarebbe stato adeguatamente provato in giudizio. La vicenda approdava quindi in Cassazione, a seguito di ricorso depositato dallo stabile.

La decisione della Suprema corte
La sentenza in commento, tuttavia, rigettava la tesi del condominio e confermava la sentenza di appello sulla base del principio di seguito enunciato. Il condominio ha certamente il diritto, in caso di domanda di accertamento rispetto a somme anticipate dall’amministratore nell’ambito di una cantabilità confusa e disordinata, di effettuare verifiche contabili e scalare il loro prezzo dalle somme eventualmente dovute
al professionista. Al fine del riconoscimento delle somme eventualmente riconosciute al condominio per la verifica contabile, tuttavia, lo stabile ha il dovere di fornire prova al giudice, non essendo sufficiente la mera affermazione degli esborsi per il loro riconoscimento.

Nel caso in questione il condominio aveva prodotto in giudizio un documento recante il nome del professionista contabile che aveva realizzato la perizia; tale documento, però, non costituiva fattura, ma solo un prospetto delle somme dovute, e non vi era traccia né della firma del professionista, né di pagamenti da parte del condominio. Al fine di provare la propria spesa, poi, il condominio aveva chiesto al giudice di escutere dei testimoni informati sui fatti, ma tale domanda istruttoria era stata negata,
così come era stata negata la richiesta di determinazione degli importi sostenuti sulla base del criterio di equità.

Conclusioni
Secondo gli ermellini, quindi, per il riconoscimento giudiziale del costo della verifica contabile è possibile ricorrere al criterio di equità solamente ove questo sia comunque sorretto da una adeguata base probatoria.In caso di totale assenza di prove nessuna somma potrà essere riconosciuta allo stabile, che dovrà integralmente restituire le somme anticipate dall’amministratore, sulla cui esistenza ed
ammontare graverà a sua volta un onere probatorio nei confronti del professionista.