Le spese devono essere ripartite utilizzando i millesimi di proprietà salvo non vi sia una convenzione differente tra i condòmini per l’utilizzo di un altro metodo di divisione degli oneri

Per il rifacimento dell’impianto di videocitofono sono previste le spese relative a: installazione di tastiera citofonica; onorari per la gestione di opera straordinaria; onorari per la predisposizione della pratica ai fini della detrazione Irpef. Il totale di queste voci di spesa è stato suddiviso dall’amministratore in parti uguali. Domando se, in realtà, la suddivisione andava effettuata secondo i millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice civile.

Le spese condominiali, come quelle volte al rifacimento dell’impianto citofonico, vanno ripartite ricorrendo ai millesimi di proprietà, secondo quanto prevede l’articolo 1123 del Codice civile. Ciò vuol dire che né l’assemblea dei condòmini, né l’amministratore (nel caso di cui all’articolo 1133 del Codice civile) sono in grado di stabilire, programmare e applicare una ripartizione contabile della spesa, volta alla manutenzione di un impianto comune, diversa da quella che ricorra all’applicazione delle tabelle millesimali.

Sul punto, la giurisprudenza è costante nel ritenere che una decisione diversa è affetta da un vizio di invalidità ed è suscettibile di essere impugnata dinanzi all’autorità giudiziaria (tra le tante, Cassazione, 27233/2013). Viceversa, è possibile ricorrere al criterio “captario” della ripartizione in parti uguali solo laddove vi sia un consenso unanime espresso da parte di tutti i partecipanti al condominio, valendo tale patto come atto di natura negoziale (tra le tante, si segnala Cassazione, 22824/2013).

Al riguardo, è stato sancito che è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condòmini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di queste spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (articolo 1123 del Codice civile) è liberamente derogabile per convenzione. Né tale deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell’articolo 1136 del Codice civile, o su quella dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali (Cassazione, 3944/2002).