La normativa fissa un tetto massimo ai mandati per favorire la partecipazione personale ma lo «statuto» interno può abbassare la soglia

La domanda
Il regolamento del mio condominio prevede che ogni condomino può liberamente farsi rappresentare in assemblea da un proprio delegato e che costui non può essere portatore di più di 5 deleghe. Nella scorsa assemblea il presidente ha fatto rilevare che un delegato risultava portatore di un numero maggiore di deleghe, che si è giustificato sostenendo che comunque era nei limiti fissati dalla legge di riforma del condominio, che prevale rispetto a quanto previsto nel regolamento. È possibile?

Ogni condomino può partecipare all’assemblea a mezzo di un proprio rappresentante. Anche la legge di riforma (220/12), ha confermato il fondamentale diritto del condomino di astenersi dal partecipare personalmente e di delegare un altro condomino o un terzo a presenziarvi in sua vece per ivi esporre le di lui ragioni ed esprimere per lui il voto secondo le direttive impartitegli oppure a sua discrezione e valutazione, rispondendo poi al proprio mandante.

Il limite
L’artico 67 disposizione attuative Codice civile ha posto però un limite al delegato qualora i partecipanti al condominio siano in numero superiore a venti, impedendogli di rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale (articolo 67 disposizioni attuative Codice civile). Si è inteso incentivare la personale partecipazione del singolo condomino all’assemblea, proprio per evitare la concentrazione di deleghe in capo ad un solo soggetto che, benché apparentemente rappresentativo della volontà dei suoi deleganti, spesso è invece portatore di un proprio interesse in grado di condizionare le scelte in assemblea: non è evidentemente sfuggito al legislatore il fatto che con il solo 20% del numero delle teste e di millesimi (e quindi doppia maggioranza) è impedito di assumere qualsivoglia delibera, essendo necessario, per l’approvazione, il voto favorevole di almeno la maggioranza degli intervenuti in assemblea purché portatori di almeno un terzo dell’intero valore millesimale.

Il regolamento di condominio, contrattuale o assembleare, può limitare – ma non impedire – il potere di delega. Nulla vieta al regolamento di prevedere un numero di deleghe di cui ciascun partecipante può essere portatore, nel limite massimo comunque previsto dal legislatore più sopra indicato.

Per contro, non è invece impedito di stabilire un minore numero rispetto a quello indicato dalla legge perché l’inderogabilità del citato articolo 67, comma 1, disposizioni attuative Codice civile riguarda solo l’eventuale incremento regolamentare del numero massimo di deleghe indicato dalla legge, ma non la sua riduzione. In tal senso si è espresso il Tribunale di Milano con sentenza 5713 del 07 luglio 2023 che ha ritenuto legittimo il limite contenuto nel regolamento al numero di deleghe da potere conferire ad un unico delegato, quand’anche tale limite si fosse dimostrato in pratica addirittura minore di quello previsto dalla legge.

Il rappresentante
Il regolamento, laddove restringe il numero delle deleghe di cui può essere portatore il delegato in assemblea, non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenirvi a mezzo di rappresentante, ma regola l’esercizio di quel diritto inderogabile a presidio dell’esigenza di garantire il dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente. Così anche per la qualità del delegato, nel senso che è legittimo il divieto di conferire la delega ad un estraneo al condominio, che non sia il coniuge del proprietario dell’unità immobiliare oppure un suo parente.

Quanto invece ai rapporti tra il delegato intervenuto in assemblea ed il delegante devono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato (Cassazione 2218/2013), con la conseguenza che il solo condomino delegante è legittimato a fare valere eventuali vizi della delega o la carenza di potere di rappresentanza e non già gli altri condòmini, presento assenti che siano in assemblea.