Il divieto introdotto dalla riforma del 2012 non può essere superato nemmeno da eventuali previsioni contrarie del regolamento condominiale.

È annullabile, ai sensi dell’articolo 67, comma 5, disposizioni attuazione Codice civile, la delibera assembleare formata con il concorso dell’amministratore di condominio il quale abbia partecipato in rappresentanza di altri condòmini mediante delega. Tale divieto, introdotto con la riforma del 2012, è assoluto e inderogabile, volto a evitare conflitti di interesse e ad assicurare l’imparzialità dell’amministratore nel procedimento deliberativo. La violazione comporta un vizio procedimentale che incide sulla validità dell’assemblea comportando l’annullabilità della delibera, da far valere nel termine previsto dall’articolo 1137 Codice civile. Lo precisa il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con sentenza 2619 pubblicata il 24 agosto 2025.

Il caso
La vicenda si origina da una assemblea condominiale nella quale l’amministratore ha partecipato portando con sé ben sette deleghe (rappresentando complessivamente 141,82 millesimi) e ha concorso alla votazione, compresa quella relativa alla propria riconferma nel ruolo di gestore. Parte attrice (un condomino) ha impugnato tempestivamente la delibera ai sensi dell’articolo 1137 Codice civile deducendo tra le varie doglianze proprio la violazione del divieto assoluto posto dall’articolo 67, comma 5, disposizioni attuazione Codice civile il quale vieta all’amministratore di ricevere deleghe per partecipare all’assemblea in nome e per conto di altri condòmini («all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea»).

La decisione
Il tribunale ha accolto la domanda richiamando puntualmente sia la giurisprudenza di legittimità che quella di merito. Ha affermato che il comma 5 del ricordato articolo 67, vietando in modo espresso e inderogabile all’amministratore di ricevere deleghe, mira a tutelare il corretto funzionamento dell’organo assembleare evitando conflitti di interesse.

Tale disposizione ha natura inderogabile, come chiarito anche dall’articolo 72 disposizioni attuazione Codice civile, e non può essere superata nemmeno da eventuali previsioni contrarie del regolamento condominiale. L’amministratore, quale soggetto che agisce nell’interesse comune, non può essere anche parte attiva nel processo deliberativo, pena l’inquinamento della volontà assembleare. L’indebita partecipazione delegata dell’amministratore non determina la nullità, ma l’annullabilità della delibera in quanto si tratta di vizio procedimentale che incide sulla corretta formazione della volontà dell’assemblea.

Nel caso trattato, l’amministratore non solo ha partecipato con numerose deleghe, ma ha anche votato sulla propria riconferma configurando un palese conflitto di interessi, esattamente la situazione che il legislatore della riforma sul condominio ha inteso evitare con la modifica dell’articolo 67. Per tali ragioni il tribunale ha annullato la delibera opposta.

Osservazioni
La pronuncia si innesta nel consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale la normativa in tema di rappresentanza in assemblea deve essere interpretata rigorosamente al fine di salvaguardare l’imparzialità degli organi gestionali del condominio. Il tribunale ribadisce l’obbligo per l’amministratore di astenersi totalmente dalla partecipazione quale delegato, pena l’annullabilità della delibera. In definitiva, la sentenza rappresenta un monito pratico per gli amministratori di condominio: accettare anche solo una delega da parte di un condomino invalida l’intera votazione.

Il rischio di vedere annullate le delibere assunte con tale vizio è concreto, soprattutto se il voto espresso ha avuto incidenza determinante sul quorum deliberativo.