Il regolamento di condominio viene definito dalla giurisprudenza come lo statuto della collettività condominiale; trattasi di un atto volto a disciplinare, con un complesso di norme giuridicamente vincolanti, tutte le condotte di quella composita compagine che è il condominio. L’adozione di questa legge interna, è sempre obbligatoria negli stabili in cui il numero di condòmini sia superiore a dieci (articolo 1138, comma 1, del Codice civile). Data la rilevanza del regolamento, vien quasi naturale chiedersi cosa succede se si disattendono le norme in esso contenute. Ma soprattutto, ci si domanda: in caso di violazione, chi fra l’amministratore, i singoli trasgressori, o l’intero condominio, è effettivamente tenuto a rispondere? La soluzione ci giunge dalla Suprema corte che, con la sentenza civile numero 35315, del 18 novembre ultimo scorso.

I fatti
Partiamo, come sempre, dalla vicenda concreta che fa da sfondo alla pronunzia in esame. Ci troviamo a Milano, e la titolare di una società (in qualità di condomina), citava in giudizio il condominio ove era posto l’immobile di sua proprietà, per essere indennizzata del danno derivatole dall’inosservanza del regolamento di condominio. Più precisamente, la condomina lamentava la circostanza che il suo terrazzo fosse di continuo insozzato dal fogliame e dagli arbusti scaricati dai balconi sovrastanti, condotta che violava un articolo ben preciso del regolamento vigente. Più e più volte, aveva lamentato questo problema all’amministratore, chiedendo che si attivasse per fare osservare il regolamento condominiale. Non avendo ricevuto riscontri, si determinava a rivolgersi alla competente autorità giudiziaria, convenendo in giudizio l’intero condominio rappresentato dall’amministratore. La Corte d’appello milanese, non dava accoglimento alcuno alle rimostranze della condomina, ritenendo che il condominio fosse privo di legittimazione passiva, e che gli unici responsabili fossero i singoli condòmini inosservanti del regolamento. Per nulla soddisfatta della decisione dei giudici, la condomina si rivolge alla Cassazione.

I contenuti della pronuncia
La linea difensiva della condomina, fa leva sull’assunto in base al quale l’amministratore, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 1130, primo comma, numero 1 del Codice civile, è legittimato ad agire in giudizio per ottenere la cessazione degli abusi posti in essere da singoli condòmini. Partendo da tale assunto, la ricorrente fa discendere la sussistenza della legittimazione passiva dell’intero condominio, rappresentato in giudizio dall’amministratore ai sensi dell’articolo 1131, secondo comma, del Codice civile. Il corollario di tale ragionamento, sarebbe la possibilità di ottenere una condanna risarcitoria a carico di tutta la compagine condominiale. Ebbene, i giudici di Piazza Cavour, non esitano un attimo a ritenere del tutto destituito di fondamento (giuridico e fattuale) l’articolato ragionamento difensivo della ricorrente. Anzitutto, la Cassazione evidenzia che la finalità dell’articolo 1131, secondo comma, del Codice civile, è quella di facilitare i terzi nell’evocazione in giudizio di un condominio, consentendo loro di notificare la citazione al solo amministratore anziché a tutti i condòmini. Alla norma in parola, non si può e non si deve attribuire alcuna ulteriore finalità. Non basta, dunque, l’avere convenuto in giudizio il condominio, attraverso la citazione dell’amministratore suo rappresentante, per ritenere tutti i partecipanti quali legittimati passivi, e quindi tutti tenuti ad una eventuale sentenza di condanna.

Conclusioni
La conclusione a cui giungono gli ermellini è quindi la seguente: l’omesso adempimento dell’obbligo normativo dell’amministratore di curare l’osservanza del regolamento di condominio, produce due conseguenze: una responsabilità ascrivibile ai soli singoli trasgressori; ed una responsabilità dell’amministratore (nei confronti dei condòmini) per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.