La seconda sezione civile del Tribunale di Avellino, con la sentenza 8 gennaio 2024, n. 28 del 2024, ha affermato che nell’ipotesi di furto in appartamento condominiale, commesso mediante accesso dalle impalcature installate per eseguire i lavori di rifacimento della facciata esterna dell’edificio, è configurabile la responsabilità dell’appaltatore ex art. 2043 codice civile, per omessa ordinaria diligenza nell’adozione delle cautele atte ad impedire l’uso anomalo dei ponteggi, nonché la responsabilità del condominio ex art. 2051 codice civile, per l’omessa vigilanza e custodia cui è obbligato quale soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura.

Nel caso in esame due condomini agivano in giudizio nei confronti del condominio e della ditta incaricata dei lavori di rifacimento della facciata esterna del fabbricato per il risarcimento dei danni patiti a seguito di un furto avvenuto presso la loro abitazione.

In particolare, gli attori affermavano che durante i lavori di ristrutturazione del fabbricato la ditta appaltatrice aveva installato un’impalcatura facilmente accessibile da parte di terzi, in quanto priva di luci e guardiania, oltre che dotata di ponteggi e scale di accesso ai vari piani.

Ciò aveva consentito ad ignoti malintenzionati di utilizzare i ponteggi per introdursi all’interno dell’appartamento di loro proprietà e così sottrarre diversi preziosi di ingente valore.

Il condominio si costituiva in giudizio ed eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, ritenendo responsabili del danno esclusivamente l’autore del furto e l’impresa appaltatrice.

Il Tribunale di Avellino ha accolto la domanda avanzata dai condomini attori e ha condannato il condominio e la ditta appaltatrice, in solido, al risarcimento dei danni derivanti dalla omessa custodia dell’impalcatura e dei relativi ponteggi.

La pronuncia offre lo spunto per una breve disamina sulla natura della responsabilità del condominio, con particolare riguardo ai furti in abitazione commessi da malintenzionati che si avvalgono di strutture installate dall’appaltatore per l’esecuzione di lavori relativi a parti comuni dell’edificio.

Il condominio custode
Il condominio è considerato custode dei beni e dei servizi comuni dell’edificio ed è, quindi, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino danni ai condomini stessi o a terzi soggetti, rispondendo altrimenti ex art. 2051 codice civile. Ne consegue che l’amministratore di condominio, in qualità di rappresentante e mandatario dei condomini, ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni ma anche alla loro custodia, col conseguente obbligo di vigilare affinché le stesse non rechino nocumento ad altri. Il concetto di custodia evocato dall’art. 2051 codice civile presuppone un effettivo potere fisico, che il titolare o il responsabile della cosa medesima esercita sulla stessa.

Il potere di custodia, dunque, implica il governo e l’uso del bene comune, nonché la facoltà di escludere terzi dal contatto con essa.

Pertanto, l’art. 2051 codice civile delinea un modello di responsabilità fondato sul rapporto tra danneggiante e la cosa custodita. La responsabilità è di natura oggettiva, il che significa che il danneggiato deve dimostrare solo il nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno, non anche la colpa del custode.

Ciò ha condotto la giurisprudenza a considerare la responsabilità da cose in custodia come un modello di responsabilità oggettiva, con la conseguenza che la prova del nesso causale tra la cosa medesima e l’evento di danno costituisce elemento necessario e sufficiente per configurare la responsabilità del condominio custode, atteso che il presupposto applicativo della disposizione in esame non si
fonda su una presunzione di colpa, ma sulla relazione diretta tra la res e l’evento dannoso.

Per tali motivi, il condominio danneggiante può andare esente da responsabilità nelle sole ipotesi in cui dimostri la sussistenza di un caso fortuito oggettivo, ossia di un evento, naturale o umano, imprevedibile e inevitabile, di per sé solo idoneo a recidere il nesso causale tra la cosa in custodia e l’evento di danno.

Custodia e appalto – doveri di vigilanza e concorso di responsabilità
I complessi edilizi in condominio sono spesso interessati da lavori di ristrutturazione e rifacimento di parti comuni dell’edificio. La realizzazione di tali opere avviene, di regola, in forza di un contratto di appalto, mediante il quale l’impresa appaltatrice assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro versato dal condominio committente.

In tema di appalto, la regola vuole che l’appaltatore, in considerazione della propria posizione di autonomia, debba ritenersi l’unico responsabile dei danni derivanti a terzi dall’esecuzione dell’opera.
La Suprema Corte ritiene configurabile, altresì, una responsabilità del committente nei casi di specifica violazione di regole cautelari nascenti ex art. 2043 codice civile, ovvero nell’ipotesi di riferibilità dell’evento al committente stesso per colpa nella scelta (per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea all’esecuzione dell’opera o del servizio) ovvero quando l’appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un mero esecutore degli ordini del committente, agendo come un mero esecutore dello stesso.

A ciò si aggiunga che nelle ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti la ristrutturazione o il rifacimento del complesso edilizio, per giurisprudenza costante, non vengono meno gli obblighi di custodia e vigilanza relativi alle parti comuni dell’edificio, a meno che il compito di vigilare sui lavori non venga affidato ad una persona diversa dall’amministratore.

Pertanto, la stipula di un contratto di appalto non costituisce un elemento di per sé solo idoneo ad escludere la responsabilità del condominio per i danni cagionati dalla cosa comune per opera dell’appaltatore, non facendo venire meno la disponibilità materiale e giuridica della cosa comune, con la conseguente possibilità di configurare, nella prospettiva del danneggiato, un concorso di responsabilità tra l’impresa appaltatrice ed il condominio committente ex art. 2055 codice civile, rispettivamente responsabili per omessa diligenza nell’adozione delle cautele necessarie ad impedire danni a terzi e per omessa vigilanza e custodia sulle parti comuni dell’edificio, ai sensi degli artt. 2043 e 2051 codice civile.

Furto in condominio – scenario attuale e prospettive future
Premesso che il condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni dell’edificio, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie per evitare che tali cose rechino danni ai condomini stessi o a terzi soggetti, e che la conclusione di un contratto di appalto, avente ad oggetto la realizzazione di opere su parti comuni dell’edificio, non rappresenta un elemento idoneo, di per sé solo, ad estinguere il dovere di custodia del condominio, si pone il problema di individuare il titolo di responsabilità del soggetto chiamato a risarcire i danni conseguenti al reato di furto commesso da malintenzionati che si avvalgono dell’impalcatura installata dall’appaltatore e dei relativi ponteggi per introdursi all’interno dell’appartamento di singoli condomini.

Al riguardo, l’orientamento attualmente prevalente in giurisprudenza afferma che nelle ipotesi di furto in condominio la responsabilità dell’imprenditore che si sia avvalso di impalcature per l’espletamento di lavori sull’edificio è ravvisabile ai sensi dell’art. 2043 codice civile, ove siano state trascurate le ordinarie norme di diligenza e non siano state adottate le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo dei ponteggi (come la mancata installazione di luci, l’assenza di un servizio di guardiania, ovvero l’omessa rimozione delle scalette di accesso ai vari piani).

D’altra parte, la Suprema Corte ha sancito espressamente che – ove siano state trascurate dall’impresa le ordinarie norme di diligenza e non siano state adottate le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature – è configurabile, altresì, la concorrente responsabilità del condominio, atteso l’obbligo di vigilanza e di custodia gravante sul soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura.

Ne consegue che nelle ipotesi di furto condominiale, del danno patito dalla persona il cui appartamento sia stato svaligiato da ladri, introdottivisi attraverso ponteggi installati per il restauro del fabbricato e privi sia di illuminazione che di misure di sicurezza, possono essere chiamati a rispondere sia l’imprenditore ex art. 2043 codice civile sia il condominio ex art. 2051 codice civile.