Il Proprietario di un appartamento al pianterreno di un condominio composto da sei scale e 103 appartamenti.

Dovendo rifare il muretto che delimita tutta l’area condominiale (giardini degli appartamenti a piano terra e spazi comuni), come andrà suddivisa la spesa?

La divisione andrà fatta tutta in millesimi oppure, relativamente alla parte di muro che circonda i giardinetti di tutti gli appartamenti siti a pianterreno, essa, come sostiene l’amministratore, sarà a carico di tutti i condòmini per la riparazione della parte esterna del muretto e a carico dei singoli proprietari per la riparazione della parte interna, in quanto di loro godimento esclusivo? Nella riparazione di un intero muretto lungo circa 130 metri, com’è possibile distinguere le spese per la riparazione/manutenzione esterna e interna di uno stesso manufatto?

I muretti di delimitazione dei giardini privati – salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale (se esistente) – appartengono in proprietà esclusiva ai singoli proprietari, salvo che abbiano una funzione estetica (o altra funzione comune). In questo senso si veda, per tutte, Cassazione, 12 settembre 2018, n. 22155, secondo cui «un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva… che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune».

In tale contesto la ripartizione delle spese ipotizzata dall’amministratore potrebbe essere corretta, nella misura in cui distingue tra strutture, rivestimento interno e rivestimento esterno dei muretti, soltanto ove la parte esterna dei muretti dei giardini abbia una funzione estetica (o altra funzione comune).

In assenza della funzione comune, il corretto criterio di ripartizione delle spese dei muri di recinzione dei giardini prevede che i relativi costi siano a carico dei singoli proprietari dei giardini medesimi. Tuttavia, nel caso in questione, fungendo lo stesso muro anche da recinzione dell’intero complesso condominiale, qualora esso presenti problemi di staticità, l’intervento sulla parte esterna sarà a carico di tutti i condòmini. Quanto alle difficoltà di ripartizione dei rispettivi costi, occorre chiedere all’impresa, fin dalla predisposizione del capitolato, di tenere distinte le singole voci di spesa relative alle parti comuni e alle proprietà esclusive.