L’articolo 1135 Codice civile chiarisce che, l’assemblea dei condomini, tra le altre cose, provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini. Verso questo documento vi è sempre una scarsa attenzione perché, mediamente, i condòmini sono più interessati al rendiconto ed è questo che solitamente viene impugnato. Tuttavia, nella redazione del bilancio preventivo occorre seguire alcune precise regole.

A cosa serve
Il bilancio preventivo serve ad alimentare la cassa condominiale per consentire, così, all’amministrazione di far fronte alle spese dell’anno. Si tratta, quindi, della costituzione del fondo ordinario (richiamato anche dall’articolo 70 disposizioni attuative Codice civile) che si distingue, per la sua diversa natura economica, da quello speciale destinato alle spese per i lavori straordinari. È opportuno ricordare che le somme riscosse in funzione del preventivo non possono che essere utilizzate per il pagamento delle sole spese correnti dell’anno di gestione a cui si riferisce e mai per saldare le posizioni a debito delle gestioni precedenti poiché, diversamente, si perderebbe anche il controllo del principio della parziarietà dell’obbligazione tra i condòmini e le relazioni con i fornitori del condominio. Cionondimeno, non è possibile riconoscere alle quote versate dai condòmini un vincolo di corrispettività pieno rispetto all’impiego che ne farà l’amministratore sebbene quest’ultimo debba garantire l’assoluta pertinenza della spesa rispetto ai fatti generali previsti dal preventivo non potendogli riconoscere un generico potere di spesa.

Inoltre, l’assenza di un preciso vincolo di corrispettività determina l’obbligo per i condòmini di effettuare i versamenti richiesti dal preventivo approvato senza che possano pretendere un costante e parallelo accrescimento delle spese comuni che man mano andranno a maturate nel corso dell’anno. D’altronde, l’approvazione del bilancio preventivo ha vero e proprio valore costitutivo dell’obbligazione a carico di tutte le proprietà esclusive.

I criteri di fondatezza
Proprio per la sua natura costitutiva è necessario che il bilancio preventivo sia redatto secondo alcuni criteri.

In primo luogo, le tipologie di spesa che si andranno a prevedere devono avere un fondamento fattuale e realistico rispetto alla conformazione dell’edificio e dei suoi impianti, rispettando anche l’eventuale esistenza di parti, servizi e impianti a utilizzo parziale, in conformità al terzo comma del 1123 Codice civile. Inoltre, gli importi stimati non possono essere frutto della fantasia ma devono rifarsi a elementi storici e amministrativi degli anni passati per le spese ricorrenti e ai contratti per quelle nuove: si pensi al contratto con il nuovo amministratore.

È necessario, inoltre, che gli importi non siano mai sottostimati e che siano anche adeguati alle ragionevoli previsioni dei prezzi al consumo, in modo da garantire durante tutto l’anno le risorse necessarie ed evitare il rischio di sospensione dei servizi comuni. Il limite da non superare è la ragionevolezza delle stime poiché si potrebbe incorrere in una impugnazione per eccesso di potere da parte dell’assemblea che lo ha approvato. Riepilogando, possiamo quindi sostenere che la base giuridica a fondamento del documento consente di assicurare la sua legittimità e validità, la base amministrativa rende i numeri del bilancio coerenti e la base storica legittima le proiezioni dei consumi delle utenze comuni.

Altri profili giuridici.
Il bilancio preventivo è approvato dall’assemblea annualmente e sulla scorta delle maggioranze di cui al 1136 Codice civile, secondo e terzo comma e la sua durata, a pena di nullità, non può mai superare il periodo dell’anno solare della gestione (Cassazione 7706 del 1996). Inoltre, la ripartizione di ogni singola spesa deve fare riferimento alle eventuali previsioni dei titoli o risultare conforme ai criteri di ripartizione del Codice civile. In assenza di tabelle millesimali, è possibile adottare, per la sola contingenza del caso e senza che ciò diventi la regola, un criterio di ripartizione provvisorio per quote a titolo di acconto e salvo conguaglio a tabelle approvate (Cassazione numeri 1439 del 2014, 24670 del 2006, 8505 del 2005).

Nella sua stesura schematica, poi, il bilancio deve distinguere le spese relative alla conservazione e amministrazione delle parti comuni da quelle occorrenti per gli usi e i consumi, in modo da agevolare la corretta lettura da parte dei nudi proprietari e degli usufruttuari, nonostante il loro obbligo in solido verso il condominio (Cassazione 15010 del 2000).