Il tema dei parcheggi condominiali ha subito nel tempo diverse modifiche legislative che ne hanno cambiato profondamente la disciplina. Possiamo suddividere i parcheggi in tre grandi categorie in base al periodo di costruzione dell’edificio.

Prima del 1967: i parcheggi liberi
I parcheggi realizzati prima del 1967 non erano soggetti a particolari vincoli. Questi spazi potevano (e possono tuttora) essere liberamente venduti o ceduti, anche separatamente dall’appartamento a cui erano collegati.

Dal 1967 al 2005: il periodo dei vincoli
Con la cosiddetta Legge Ponte (numero 765/1967) venne introdotto l’obbligo di prevedere spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni, in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Questi parcheggi erano caratterizzati da un vincolo di pertinenzialità con le unità immobiliari del condominio, il che significa che: se il costruttore se ne riservava la proprietà o li vendeva a terzi, doveva comunque garantire ai condòmini almeno il diritto d’uso.

Nel 1989 intervenne la Legge Tognoli (numero 122/1989), che confermò e rafforzò questi vincoli, stabilendo la nullità delle vendite separate dei parcheggi dalle unità immobiliari, salvo rare eccezioni autorizzate dal Comune. La legge permetteva il trasferimento del parcheggio solo se questo veniva destinato come pertinenza di un altro appartamento nello stesso Comune.

Dal 2005 ad oggi: il ritorno alla libertà
Una svolta significativa è arrivata con la legge 246 del 2005, che ha eliminato il vincolo pertinenziale per tutti i parcheggi realizzati dopo il 16 dicembre 2005 e per quelli di edifici costruiti prima di tale data, ma le cui unità immobiliari non erano ancora state vendute.

Nel 2012, il decreto Semplificazioni ha introdotto un’importante distinzione tra parcheggi privati (realizzati in aree private) che possono essere venduti separatamente, purché vengano destinati come pertinenza di un altro immobile nello stesso Comune e parcheggi pubblici (realizzati su aree pubbliche) che rimangono vincolati all’appartamento, salvo specifiche autorizzazioni comunali.

Quindi, per sapere quale regime si applica a un parcheggio condominiale, è fondamentale verificare la data di costruzione dell’edificio; se si tratta di un parcheggio realizzato su area privata o pubblica e se esistono eventuali convenzioni con il Comune che ne regolano l’utilizzo.

Richiama questo quadro anche la sentenza della Corte d’appello di Messina 133/2025 relativa all’azione proposta da alcuni acquirenti di un’unità immobiliare costruita prima del 2005 con annesso cortile di pertinenza, condomini che non avevano usufruito dell’area di parcheggio.

Il fatto
A 10 anni dall’acquisto avevano perciò intentato causa per ottenere il riconoscimento della proprietà di un’area adibita a parcheggio di 72 mq, o in subordine il diritto d’uso e passaggio su tale area, oltre al risarcimento danni per il mancato godimento dalla data di acquisto dell’immobile. In primo grado veniva loro riconosciuto il diritto reale d’uso a parcheggio pertinenziale su un’area più piccola, di 34 mq, condannando i convenuti ex proprietari al pagamento di €7.000 per risarcimento danni.

La Corte ha ritenuto che il vincolo pertinenziale tra l’immobile e il parcheggio sussistesse in base al rogito e in applicazione delle leggi Ponte e Tognoli e che per il mancato utilizzo dell’area per 10 anni ai nuovi proprietari spettasse un risarcimento.