Le attività di natura fiscale per la presentazione dei modelli 770 e quelle collegate alla consulenza del lavoro (cedolini di stipendio del portiere del fabbricato condominiale) non possono essere esternalizzate dall’amministratore ad un terzo professionista, presupponendo la delibera di nomina o di rinnovo il relativo svolgimento e l’assorbimento di esse nel compenso professionale.
Ciò è quanto si ricava dalla sentenza del Tribunale di Salerno 3009 del 2024.

Cosa prevede il Codice
In effetti, la giurisprudenza è costante nel ribadire che: «Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente tale incarico professionale da parte dell’assemblea, a norma degli articoli 1135, comma 1, numero 4, e 1136, comma 4, Codice civile, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l’obbligo di contribuzione dei singoli condòmini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza nella fattispecie considerata dall’articolo 1135, ultimo comma, Codice civile» (Cassazione 2807 del 2017).

Peraltro, il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative a opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell’amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli articoli 1130 e 1135 Codice civile, limitando le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condòmini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cassazione 4232 del 1987).

L’incarico concesso a terzi senza via libera
Il terzo professionista, peraltro, che abbia operato su incarico dell’amministratore, non può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all’articolo 1135, ultimo comma, Codice civile, il diritto dell’amministratore a conseguire dai condòmini il rimborso delle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato.

Nella fattispecie trattata dal giudice campano – in grado di appello – emerge poi un altro fatto di rilievo sostanziale e processuale degno di nota, vale a dire che lo stesso terzo professionista incaricato dall’amministratore sprovvisto di potere (falsus procurator a norma dell’articolo 1393 Codice civile) non è in grado neppure di invocare contro il condominio per cui aveva svolta attività la fattispecie dell’indebito arricchimento senza giusta causa di cui all’articolo 2041 e seguenti Codice civile.

Conclusioni
A tal riguardo, il decidente richiama sentenza della Corte di cassazione, Sezioni unite, dell’8 ottobre 2008 numero 24772, secondo cui: «L’azione di ingiustificato arricchimento di cui all’articolo 2041 può essere proposta solo quando ricorrano due presupposti:

a) la mancanza di qualsiasi altro rimedio giudiziale in favore dell’impoverito;

b) la unicità del fatto causativo dell’impoverimento sussistente quando la prestazione resa dall’impoverito sia andata a vantaggio dell’arricchito, con conseguente esclusione dei casi di cosiddetto arricchimento indiretto nei quali l’arricchimento è realizzato da persona diversa rispetto a quella cui era destinata la prestazione dell’impoverito».

In altri termini, se l’ingiustificato arricchimento è determinato da una successione di fatti distinti che hanno inciso in modo indipendente su due soggetti diversi, il depauperamento del soggetto terzo non è l’effetto dell’arricchimento e, quindi, viene meno il presupposto dell’azione di cui all’articolo 2041 Codice civile.