È annullabile la delibera mediante la quale l’assemblea si sia spogliata del potere decisionale trasferendolo al consiglio di condominio. Le decisioni adottate dal consiglio di condominio, organo meramente consultivo, assumono forza vincolante per tutti i condòmini soltanto se vengono approvate da una successiva assemblea condominiale. Lo precisa la sentenza del Tribunale di Roma 13773 pubblicata il 9 settembre 2024.

I fatti
La vicenda si origina dalla impugnazione di un deliberato con cui l’assemblea aveva delegato al consiglio di condominio il potere decisionale per scegliere la migliore offerta con riferimento all’incarico per valutare la perizia sull’impianto termico. L’assemblea si era spogliata illegittimamente del proprio potere decisionale in favore del consiglio di condominio. Organo, questo, che detiene meri poteri consultivi e di controllo e pertanto non può in alcun modo sostituirsi alla assemblea condominiale.
Dunque, il consiglio di condominio non poteva esautorare le prerogative dell’assemblea poiché la maggioranza espressa dal ristretto collegio differisce dalla maggioranza dei condòmini su cui poggiano gli articoli 1135, 1136 e 1137 Codice civile ai fini della costituzione dell’assemblea, validità delle delibere e opposizione alle stesse.

La nomina del consiglio
L’assemblea può deliberare la nomina di un consiglio di condominio conferendogli il mandato di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione dei lavori. Tuttavia, le decisioni di tale ristretto consesso diventeranno vincolanti per tutti i condòmini soltanto se approvate da una successiva assemblea. La giurisprudenza di legittimità (Cassazione 7484/2019 e 23903/2016) ritiene che il consiglio di condominio non possa esautorare l’assemblea dalle sue attribuzioni ex lege.

L’articolo 1130-bis, comma 2, Codice civile consente all’assemblea di nominare un consiglio di condominio composto da un minimo di tre condòmini negli edifici che hanno almeno dodici unità immobiliari. Precisa che il consiglio di condominio, organo deputato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condòmini nei grandi plessi immobiliari, ha solo «funzioni consultive e di controllo». Dunque se, da un lato, può valutare la congruità di una spesa, dall’altro non può autorizzarne l’uscita in quanto ogni decisione presa da tale organo in violazione dei propri poteri è invalida.

Conclusioni
Anche antecedentemente alla riforma del 2012 la Suprema corte aveva asserito che le decisioni del ristretto consesso vincolavano tutti i condòmini solo quando venivano rimesse alla successiva approvazione dell’assemblea le cui funzioni (come l’approvazione delle manutenzioni straordinarie) non erano delegabili ad un gruppo di condòmini.

La determinazione dell’oggetto delle opere manutentive straordinarie, la scelta dell’impresa esecutrice e il riparto delle relative spese rientrano nel contenuto essenziale della delibera assembleare imposta dall’articolo 1135, comma 1, numero 4, Codice civile. Nel caso di specie, il decidente ha accertato che il consiglio di condominio aveva approvato l’intervento manutentivo, scelto l’impresa affidataria e ripartito le spese fra i condòmini. Tuttavia, tali decisioni non vennero mai vagliate dalla successiva assemblea. In conclusione, il tribunale capitolino ha annullato la delibera opposta con cui l’assemblea aveva devoluto i suoi poteri al consiglio di condominio.