La clausola del contratto di compravendita di un immobile in condominio, che preveda il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, ha efficacia solamente fra le parti del contratto e non può estendere i suoi effetti nei confronti degli altri condomini. È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Alessandria 587 del 12 ottobre 2020.

Il fatto
I proprietari di un appartamento in condominio rivendicano il loro diritto esclusivo di parcheggiare all’interno di uno dei quattro posti auto segnati nel cortile condominiale, così come stabilito nel contratto di acquisto dell’immobile, risalente al 1953. Ritengono
in ogni caso di aver acquisito tale diritto per usucapione e chiedono al condominio di apportare tutti gli interventi necessari per garantire il rispetto dello stesso diritto da parte di chiunque. Il Tribunale ha ritenuto infondata la domanda dei condomini. Secondo il giudice, i condomini non hanno fornito in alcun modo la prova dell’esistenza di un loro diritto esclusivo di parcheggio nel cortile comune.

Contratto e regolamento
Il diritto di proprietà esclusiva vantato dagli attori troverebbe il suo fondamento nel contratto di compravendita, che contiene una pattuizione in merito al «diritto di parcheggiare un veicolo all’interno di uno dei quattro posti segnati nel cortile condominiale». Nel contratto viene richiamato anche il regolamento di condominio che, all’articolo 2, esclude dalla proprietà condominiale «quelle parti dell’immobile che, pur comprese tra le parti comuni, verranno dalla società costruttrice riservate mediante regolari atti pubblici a singoli condomini a titolo di proprietà o di uso esclusivo, se non addirittura a terzi mediante convenzioni separate». Tutti elementi ritenuti insufficienti dal tribunale. Manca la prova. Da tali documenti – osserva il giudice – emerge solamente che la società costruttrice si era riservata il diritto di procedere – in un momento successivo – alla creazione di varie modifiche alle parti comuni. Diritto effettivamente esercitato in sede di scioglimento della società, ove nell’atto notarile vengono riconosciute una serie di altre limitazioni e di diritti in capo a singoli proprietari. Ma che non ha riguardato il diritto di parcheggio preteso dai condomini

In effetti, non risulta provata l’attribuzione in uso esclusivo a titolo di proprietà o di servitù di una specifica area che – secondo gli attori stessi – dovrebbe poi essere delimitata alfine di consentire l’utilizzo da parte di altri soggetti. «In assenza di prova dell’acquisizione negoziale della proprietà o di altro diritto reale di una specifica area da destinarsi a parcheggio dell’auto in favore degli attori, la domanda deve, sotto quest’aspetto, essere rigettata».

Il contratto vale solo tra le parti
È vero – osserva ancora il giudice – che al momento dell’acquisto la parte venditrice ha garantito l’esistenza del «diritto di parcheggiare un veicolo all’interno di uno dei quattro posti segnati nel cortile condominiale». Tuttavia, «tale pattuizione ha efficacia solamente fra le parti del contratto e non può estendere i suoi effetti ai soggetti terzi, quali – nel caso concreto – gli altri condomini proprietari dell’area condominiale comune». Nel caso di specie, peraltro, non viene indicata catastalmente l’area di utilizzo esclusivo con esclusione degli altri condomini. Pertanto, non può configurarsi un acquisto a titolo derivativo «non potendosi acquistare un diritto su una proprietà che non viene indicata nella sua reale ed effettiva estensione con specifica
indicazione catastale».

Niente usucapione
Quest’ultimo aspetto è decisivo anche per il rigetto della domanda di acquisto a titolo di usucapione. Troppo generica la richiesta di riconoscimento di un diritto esclusivo di parcheggio «su uno dei quattro posti auto» all’interno del cortile condominiale.

«L’omessa indicazione di una specifica area destinata a parcheggio, e quindi l’indeterminatezza dell’oggetto dell’eventuale usucapione, impedisce di accertare se e quale specifica area sia stata usucapita per possesso ventennale».