L’articolo 1130, numero 10, del Codice civile prevede che l’amministratore condominiale – insieme a numerose altre attribuzioni – deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (che decorrono dalla data di chiusura dell’esercizio di gestione).

La grave irregolarità
In proposito il precedente articolo 1129, comma 11, stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, quando non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità e fra queste il comma 12, numero 1, dello stesso articolo
contempla fra le irregolarità qualificate come gravi l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. In altre parole, quando l’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale si realizza sempre una grave irregolarità che ne giustifica la revoca giudiziale.

Questi aspetti sono stati presi in esame in una recente decisione (Tribunale di Genova, decreto 9/11 aprile 2025), relativa alla vicenda in cui l’amministratore non aveva convocato nei termini di legge l’assemblea per l’approvazione del consuntivo condominiale relativo dell’ultimo esercizio e inoltre aveva ritardato e
omesso la consegna di documentazione relativa alla gestione del caseggiato. Per questi motivi un condomino aveva chiesto la revoca giudiziaria dell’amministratore a causa di gravi irregolarità.

I requisiti per la revoca giudiziale
Il Tribunale ha innanzitutto rilevato che nel procedimento di revoca dell’amministratore – trattandosi di azione diretta a provocare la rimozione giudiziale dell’amministratore sul presupposto che quest’ultimo, quale mandatario dei condòmini, sia rimasto inadempiente ad alcune obbligazioni (anche di fonte
legale) che derivano da tale rapporto gestorio – trovano applicazione le regole generali in materia di riparto dell’onere probatorio previste per la responsabilità da adempimento e che quindi compete al creditore (nella specie, il singolo condomino mandante) allegare il fatto storico dell’inadempimento,
mentre compete all’amministratore fornire la prova contraria.

Richiamando le disposizioni già ricordate, il Tribunale ha rilevato che, integra una grave irregolarità e conseguentemente un comportamento che legittima la revoca giudiziale ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile, la condotta dell’amministratore condominiale che presenti il rendiconto della gestione oltre il termine di centottanta giorni dalla data di chiusura dell’esercizio di riferimento previsto dall’articolo 1130 anche laddove l’assemblea lo approvi all’unanimità (Tribunale di Taranto 21 settembre 2015 e Tribunale di Bari 12 maggio 2023).

Conclusioni
Dal momento che, nel caso in esame, da un lato il conto consuntivo dell’ultimo esercizio risultava approvato oltre il termine di centottanta giorni dalla data di chiusura dell’esercizio contabile annuale e dall’altro lato gli ultimi consuntivi non erano stati accompagnati dai documenti previsti dall’articolo 1130-bis del Codice civile, il Tribunale ha giudicato queste irregolarità di gravità tale da incidere in maniera esiziale sul vincolo di mandato fra i condòmini e l’amministratore in carica e così ha accolto la domanda di revoca dell’amministratore.