La tenuta del Registro di contabilità condominiale è disciplinata dal Codice civile attraverso gli articoli 1130 e 1129, che trattano gli obblighi dell’amministratore, tra cui rientra, appunto, la tenuta del registro di contabilità. Secondo la normativa, la mancata o non aggiornata gestione di questo registro costituisce una grave irregolarità che può portare alla revoca dell’amministratore. In questo articolo, sollecitato dal quesito di un lettore, esaminiamo i riferimenti normativi e le condizioni che giustificano tale revoca.

Gli obblighi dell’amministratore post-riforma
L’articolo 1130 del Codice civile, modificato dalla legge di Riforma 220 del 2012, impone diversi obblighi all’amministratore di condominio, tra cui, al comma 7, quello in base al quale l’amministratore deve curare la tenuta del registro di contabilità, annotando cronologicamente i movimenti contabili in entrata e in uscita operati sul conto corrente condominiale entro 30 giorni dall’operazione. Questo registro è parte integrante del rendiconto condominiale e deve essere
redatto in modo comprensibile.

L’articolo 1130 bis Codice civile stabilisce ulteriori dettagli riguardanti il rendiconto condominiale e il controllo delle voci contabili. In particolare, la possibilità di Revisione del Registro (in quanto l’assemblea può nominare un revisore per esaminare la correttezza contabile delle voci del registro o costituire un consiglio di condòmini per il controllo del bilancio) e la Trasparenza (posto che il registro di contabilità deve permettere ai condòmini di conoscere in che modo sono stati spesi i loro soldi, garantendo trasparenza nella gestione condominiale).

La revoca per gravi irregolarità
A sottolineare l’importanza dello strumento, interviene anche l’articolo 1129 del Codice civile che disciplina la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore, prevedendo la revoca per gravi irregolarità. Tra queste, la mancata o non aggiornata tenuta del registro di contabilità è una delle cause principali. Secondo il comma 12, numero 7, dell’articolo 1129 sono incluse tra le gravi irregolarità «l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)» e, quindi, anche la mancata tenuta del registro di contabilità o una gestione non trasparente dello stesso.

Sul punto giova precisare che l’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore con la stessa maggioranza prevista per la nomina. Inoltre, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la revoca, come stabilito dai commi 1 e 12 dell’articolo 1129 Codice civile.

Le pronunce di merito sul tema
Le decisioni giurisprudenziali forniscono ulteriori chiarimenti sull’importanza del registro di contabilità e le conseguenze della sua mancata tenuta.

Tra le altre, si annoverano la sentenza del Tribunale di Imperia del 10 dicembre 2020 che ha ribadito che il registro di contabilità deve essere comprensibile e strutturato secondo il principio di cassa, al punto da individuare la mancanza di tali elementi come capaci di rendere illegittimo il registro e invalida la delibera assembleare che approva il bilancio; la sentenza del Tribunale di Roma del 12 febbraio 2021, nella quale si è stabilito che l’approvazione del bilancio senza un registro di contabilità conforme al principio di trasparenza è invalido, violando il diritto all’informazione dei condòmini.

Più risalente ma parimenti importante la sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno del 7 agosto 2017 nella quale si è affermato che il mancato utilizzo del conto corrente condominiale ad hoc per le spese del condominio costituisce una grave irregolarità e legittima la revoca giudiziale dell’amministratore e, infine, la sentenza della Cassazione del 23 gennaio 2013, numero 1593 che ha sottolineato il diritto dei condòmini di accedere ai dati contabili, bilanciando il diritto alla riservatezza con l’esigenza di trasparenza nella gestione condominiale.

Conclusioni
Quindi, si può considerare come la gestione trasparente e aggiornata del registro di contabilità sia essenziale per garantire la fiducia dei condòmini e la legittimità delle delibere assembleari. La mancata o non aggiornata tenuta di questo registro rappresenta quindi una grave irregolarità, come previsto dall’articolo 1129 Codice civile, che può portare fino alla revoca dell’amministratore.