L’assicurazione, molto più spesso nota come polizza globale fabbricati, è un contratto stipulato dal condominio con una compagnia assicurativa che prevede, a fronte del pagamento di premio l’assunzione del rischio da parte dell’assicuratore in relazione a determinati danni derivanti dalle parti comuni dell’edificio e che potrebbero occorrere ai condomini o a terzi.

Ne consegue che la polizza del condominio deve essere stipulata dall’amministratore dello stabile previa autorizzazione dell’assemblea. Il DDLL n. 1816 del 2026, introdotto innanzi al Senato per la nuova Riforma del Condominio, prevede novità dell’obbligatorietà dell’assicurazione in condominio.

In generale, la polizza del fabbricato ha natura complessa e, per tale motivo, viene definita “polizza globale fabbricato”; il termine globale implica il fatto che la stessa non è limitata all’assicurazione delle parti comuni, ma coinvolge tutte le parti dell’edificio, anche non comuni. Trattasi di contratto assicurativo che viene stipulato e firmato a livello condominiale e che copre sia i danni che possono avvenire all’interno del condominio, sia quelli che possono essere causati dal fabbricato condominiale ad altre strutture.

In ambito civilistico, ai sensi dell’art. 1882 codice civile, si definisce l’assicurazione il contratto col quale l’assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l’assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana. Attualmente, nessun condominio è obbligato a stipulare una polizza assicurativa condominiale; l’unica eccezione, sono le eventuali prescrizioni contenute in una deliberazione o nel regolamento assembleare o contrattuale.

La stipula della polizza condominiale non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio previste dall’art. 1130 cod. civ., in quanto estranea alla gestione ed alla manutenzione delle parti comuni, bensì mira alla tutela dell’integrità patrimoniale dei condomini, per cui l’approvazione deve avvenire in assemblea.

Non occorre l’unanimità del consesso convocato al fine di autorizzare l’amministratore a stipulare un’assicurazione del fabbricato, ma la mera maggioranza e che la detta maggioranza sia idonea ad autorizzare la stipula di un contratto assicurativo ultranovennale e che, comunque, la ratifica all’operato dell’amministratore, possa essere espressa anche in maniera non specifica, ma con la semplice approvazione, in sede di rendiconto consuntivo, della spesa relativa al premio assicurativo.

Quindi, è necessario che la deliberazione si approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Dunque, l’amministratore può sottoscrivere un contratto di assicurazione del fabbricato solo in caso di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.

Infatti, se è pur vero che l’amministratore è obbligato ad eseguire gli atti di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, è altresì vero che tale norma ha inteso far riferimento ai soli atti necessari per la tutela dell’integrità dell’immobile, tra cui certamente non può essere ricompreso il contratto di assicurazione, il cui fine consiste nell’evitare pregiudizi di carattere
patrimoniale ai proprietari dell’edificio danneggiato.

La stipula del contratto di assicurazione condominiale, pur non rappresentando un atto conservativo di competenza dell’amministratore, costituisce, comunque, un atto di natura condominiale, diretto a preservare il patrimonio dei comproprietari da danni che potrebbero trovare la loro genesi nel fatto della proprietà e, di conseguenza, l’assemblea è competente a decidere la sottoscrizione della garanzia; in altri termini, la garanzia assicurativa è diretta alla tutela dei rischi propter rem, legati, cioè, al possesso del bene comune o, comunque, inserito nell’ambito del condominio.

Per il rinnovo del contratto di assicurazione alla scadenza contrattualmente prevista, è necessaria l’espressione della volontà del condominio, sia espressa che tacita, quest’ultima desumibile anche attraverso la approvazione del bilancio contenente la spesa per il pagamento del premio assicurativo, anche nel caso di rinnovo tacito, mentre non occorre una preventiva delibera condominiale per autorizzare l’amministratore a non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale, trattandosi di un atto di conservazione delle prerogative condominiali, qualora il condominio non abbia già deliberato di volersi avvalere della facoltà di rinnovare il contratto alla scadenza.

Il condominio è un ente di gestione, però sprovvisto di personalità giuridica, ciò non comporta che, nel caso di polizza stipulata dal condominio in persona dell’amministratore, ciascun condomino possa sostituirsi all’amministratore stesso ed agire, nel proprio interesse, nei riguardi dell’assicuratore.

La rappresentanza spetta, infatti, comunque all’amministratore ed il singolo condomino non può considerarsi singolarmente legittimato a rappresentare l’ente di gestione, contraente della polizza nell’interesse di tutti i partecipanti al condominio.

Diverso è il caso in cui danneggiante e danneggiato siano, entrambi, singoli condomini: nel caso in cui il risarcimento derivi ad un condomino per fatto imputabile ad altro condomino e il condomino danneggiante chieda di essere manlevato e tenuto indenne dalle pretese risarcitorie del condomino danneggiato, il condominio non è chiamato né a partecipare né ad agire in via diretta nei confronti della compagnia di assicurazione.

Pertanto, la circostanza che la polizza assicurativa sia stata stipulata dal condominio è assolutamente irrilevante ai fini dell’accoglimento della domanda di manleva.

La novità della Riforma bis del condominio
A poco meno di tre mesi dalla presentazione alla Camera dei Deputati della Proposta di Legge AC 2692 per le “Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina e attribuzioni dell’amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell’assemblea, nonché istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali”, formalmente ritirata il 14 febbraio 2026, anche a seguito delle numerose critiche avanzate al testo, è stato presentato il nuovo disegno di legge AS 1816 del 2026, rubricato “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”, con il quale si individuano ulteriori linee guida d’intervento, con l’obiettivo dichiarato di perseguire il medesimo fine: riordinare la disciplina del condominio e tentare di colmare le evidenti lacune che la legge 220 del 2012 ha, innegabilmente, mostrato alla prova concreta dei fatti.

Uno dei punti chiave della nuova normativa è l’introduzione dell’obbligo della polizza catastrofale e RC per la responsabilità civile verso terzi e per il rischio di perimento (totale o parziale) dell’edificio, coprendo anche eventi catastrofali come terremoti e alluvioni.

L’obiettivo è proteggere il patrimonio immobiliare e i proprietari da danni causati a soggetti esterni, standardizzando una pratica che prima era lasciata alla discrezione dei regolamenti. A differenza della precedente riforma (legge 220 del 2012), che rendeva facoltativa la polizza, il nuovo testo “bis” al Senato impone l’obbligo su scala nazionale.

In quali casi risarcisce la polizza fabbricato
La polizza globale fabbricati risarcisce per i danni causati ai condomini dalle infiltrazioni derivanti dalla rottura del pluviale .
Può anche accadere che l’assicurazione non risarcisce dei danni (diversi e non previsti), come il collasso del fabbricato verso l’interno.

In proposito, va ha evidenziato che tale rischio è diverso da quelli coperti dalla polizza stipulata contro le esplosioni: i fenomeni differiscono sotto il profilo fisico e meccanico.

Di conseguenza, la compagnia assicuratrice non risarcisce il danno alla abitazione derivato dalla implosione dello stabile condominiale dovuta a cedimento strutturale dello stesso, atteso che l’implosione non può essere assimilata alla esplosione.

L’assemblea di condominio, nell’esercizio dei poteri di gestione di cui all’art. 1135 cod. civ., può validamente autorizzare l’amministratore a stipulare una polizza assicurativa per la tutela legale, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio, promosse da o nei confronti del condominio, al fine di evitare pregiudizi economici ai condomini.

Al riguardo di una tale delibera, il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea. In caso di contratto di assicurazione contenente una clausola di gestione della lite, il mancato rispetto di quest’ultima vale ad affermare la responsabilità del condominio.

Laddove, in forza del contratto di assicurazione professionale stipulato dall’amministratore, sia coperto da garanzia solo l’atto involontario (ossia la colpa, per negligenza o imperizia), che dia luogo a responsabilità verso il condominio, vanno escluse da detta garanzia le richieste di risarcimento determinate in tutto o in parte da fatti e/o omissioni dolose dell’assicurato.

Non opera, invece, la copertura assicurativa che solleverebbe l’ex amministratore dai danni arrecati al condominio per aver sottratto somme dal conto condominiale menzionate nel rendiconto ma prive di documenti giustificativi, se la polizza è provvista della clausola del claims made (a richiesta fatta) che limita la copertura assicurativa solo dal momento della vigenza e fino alla sua scadenza.

Si osserva che spetta all’amministratore condominiale risarcire il sinistro occorso al singolo proprietario esclusivo che non risulta coperto dall’assicurazione per il mancato pagamento della polizza stipulata dall’ente di gestione. Come già ribadito, la polizza globale fabbricati è un contratto “multirischio” normalmente stipulato dal condominio per coprire, con un’unica regolamentazione, sia la garanzia “danni” (ad esempio incendio e garanzie accessorie) sia la garanzia di responsabilità civile verso terzi.

L’estensione della copertura alle porzioni di proprietà esclusiva non è automatica in astratto, ma dipende dalle condizioni pattuite: nel caso deciso, la garanzia “incendio” risultava operante sull’intero fabbricato (parti comuni e porzioni esclusive), con la precisazione dell’esclusione dei beni mobili non condominiali.

In conclusione
La polizza fabbricato in condominio è fondamentale per la tutela del patrimonio condominiale e dei condomini, e la sua possibilità di istituzione obbligatoria è motivo rilevante per una migliore gestione condominiale.