Se non si mette in pericolo la statica del fabbricato, il Comune può autorizzare la sopraelevazione a prescindere dal consenso degli altri condòmini.

La recente sentenza del Consiglio di Stato interviene sulla questione se il titolo edilizio che riguardi parti comuni condominiali debba essere sostenuto, per la sua legittimità, dalla delibera assembleare che approvi l’intervento, (sia esso eseguito da parte del condominio, sia esso di un condomino), o addirittura da una convenzione, (cioè da una scrittura privata), sottoscritta da tutti i condòmini. Nel silenzio normativo, la questione è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza in termini spesso contraddittori: per il Tar Liguria, esemplificativamente

• sentenza 9 luglio 2015, numero 651 – la demolizione e ricostruzione a quota più elevata del tetto di un immobile non ne altera l’entità sostanziale, né modifica l’originaria funzione di copertura, con la conseguenza che per l’opera non è necessario il consenso dei condòmini. Per il Tar Cagliari, invece – sentenza 1 marzo 2012, numero 207 – è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale ogni qual volta debbano essere eseguiti lavori le cui opere incidono sulle parti comuni (il caso affrontato dal Tar sardo riguardava dei balconi).

E, dunque – ferma restando la peculiarità della sopraelevazione, presidiata dall’articolo 1127 del Codice Civile, rispetto agli altri interventi sulle parti comuni (presidiati dagli articoli 1102, 1120 e 1122 del Codice Civile) – non passa inosservata la pronuncia del Consiglio di Stato 9 maggio 2017, numero 2118 che , in un caso di sopraelevazione, in un condominio dotato di tetto a falde, ha consentito al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare la copertura e di realizzare un sottotetto agibile, senza il consenso degli altri condòmini.

Nel caso affrontato dal Consiglio di Stato, alcuni condòmini avevano impugnato la concessione edilizia, (oggi parleremmo di permesso di costruire), rilasciata in favore dei proprietari dell’appartamento all’ultimo piano. In giudizio, i condòmini lamentavano:

1) che il Comune abruzzese in cui era ubicato l’immobile avrebbe rilasciato la concessione impugnata omettendo di valutare che i controinteressati non erano i soli proprietari del fabbricato (che era in condominio);

2) la mancanza del consenso dei condòmini, trattandosi di intervento di ristrutturazione del tetto di un fabbricato condominiale, (parte comune a norma dell’articolo 1117 del Codice Civile);

3) che l’intervento avrebbe alterato il prospetto del fabbricato, soprattutto per la realizzazione di una scala esterna per l’accesso ai locali; 4) la violazione delle norme tecniche del Comune.

Sia il Tar l’Aquila che il Consiglio di Stato hanno respinto il ricorso dei condòmini evidenziando che i destinatari della concessione edilizia impugnata – come risulta in atti – sono proprietari esclusivi del lastrico solare e del diritto di sopraelevare, sia in forza delle disposizioni contenute negli atti notarili, sia secondo l’articolo 1127, commi da 1 a 3, del Codice Civile, che attribuisce al proprietario esclusivo del lastrico solare, il diritto di sopraelevare, (l’articolo 1127 del Codice Civile, commi 1,2 e 3, stabilisce che “il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti”).

Per l’esercizio di tale diritto, i proprietari, non avevano necessità del consenso degli altri condòmini, posto che nella fattispecie non risulta compromessa la statica, né l’architettura dello stabile e non sono presenti limitazioni alla luce o all’aria del sottostante appartamento. In tale contesto, il Comune era legittimato a rilasciare la concessione edilizia, essendo l’opposizione dei singoli condòmini di carattere facoltativo, per l’assenza di problemi statici. In proposito, lo stesso Consiglio di Stato ha ricordato l’orientamento giurisprudenziale della Cassazione per il quale «l’art. 1127 comma 2 e 3 cod. civ. vieta la soprelevazione se “le condizioni statiche dell’edificio non la consentono”, ovvero se “pregiudica l’aspetto architettonico”. La norma citata sottopone il diritto del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) costituisce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso di tutti i condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due (il pregiudizio delle linee architettoniche, la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati» (cfr. Cassazione, 27 marzo 1996, numero 2708 e Cassazione 26 maggio 1986, numero 3532).