Il condominio, da sempre in bilico tra l’essere un mero ente di gestione o un soggetto con una parvenza di autonomia giuridica, vive una persistente incertezza definitoria che si riflette in numerosi ambiti, compreso quello previdenziale. Se è pacifico che il condominio sia infatti il datore di lavoro dei propri dipendenti, meno chiaro è perché l’amministratore possa rispondere personalmente dell’omesso versamento dei contributi, nonostante operi nell’ambito del proprio mandato.

La questione si inserisce nel più ampio dibattito sulla qualificazione giuridica dell’amministratore, soggetto che, per costante giurisprudenza, è il rappresentante legale del condominio (articolo 1131 Codice civile) e, come tale, è direttamente responsabile degli adempimenti fiscali e previdenziali.

Il condominio sostituto d’imposta
In proposito l’articolo 23 del Dpr 600/1973 stabilisce che tra i soggetti obbligati a operare le ritenute fiscali e contributive figura anche il condominio: «quale sostituto d’imposta» deve «operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa». Tale previsione impone all’amministratore di trattenere e versare i contributi dovuti per conto del condominio. Ancora la circolare dell’agenzia delle Entrate 204/E del 6 novembre 2000 lo conferma chiaramente: per i condomìni «è da ritenere che il soggetto normalmente incaricato a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d’imposta sia l’amministratore, già tenuto in forza di altre disposizioni di legge all’esecuzione degli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali».

L’amministratore, dunque, non è solo un intermediario, ma il soggetto che materialmente esegue le operazioni di versamento e che ne risponde qualora non vi provveda.

Le responsabilità penali
Tuttavia, la responsabilità non si esaurisce in un obbligo formale: se l’amministratore omette il versamento delle somme trattenute, risponde non solo in sede civile per cattiva gestione, ma anche penalmente per omesso versamento delle ritenute previdenziali ai sensi dell’articolo 2 del Dl 463/1983.
Due recenti pronunce, Tribunale di Napoli 403/2025 e Tribunale di Teramo 28/2025, confermano questa impostazione. La prima ribadisce che l’amministratore, pur agendo in nome e per conto del condominio, risponde personalmente dell’omissione, in quanto titolare di una posizione di garanzia nei confronti dei lavoratori condominiali. La seconda pone l’accento sulla necessità di individuare con precisione il soggetto in carica nel periodo in cui l’omissione si è verificata, evitando di attribuire responsabilità retroattive o indebite.

Conclusioni
L’amministratore, in virtù della sua rappresentanza legale, ha la gestione operativa degli adempimenti fiscali e previdenziali, con l’obbligo di garantirne la regolarità. Se, pur avendo le risorse disponibili, omette di versare i contributi, si configura una responsabilità personale che può comportare sanzioni, azioni risarcitorie da parte del condominio e persino conseguenze penali.