Non deve però precludere l’uso diverso del bene comune

In assenza di un consenso scritto di tutti i condòmini, l’uso esclusivo di una parte comune del condominio per il parcheggio richiede la costituzione di una servitù, in base all’articolo 1108, comma terzo, del Codice civile. Pertanto, la delibera condominiale che regola il diritto di accesso carrabile e introduce il divieto di parcheggio per tutti i condòmini è legittima, purché non precluda l’uso diverso del bene comune. Lo precisa Cassazione, sezione seconda, nella sentenza 25227 del 15 settembre 2025.

L’analisi
Tanto la massima quanto la motivazione della sentenza presentano alcune criticità, quanto meno poiché non appare approfondito adeguatamente il profilo della possibile nullità della delibera impugnata in base all’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile per essere stato impedito l’utilizzo della cosa comune secondo la sua destinazione. Si registra, comunque, che la Corte suprema ha ritenuto che la delibera impugnata avesse regolato il diritto di accesso carrabile e avesse proibito a tutti i condòmini il diritto di parcheggiare, ma senza introdurre un divieto assoluto di utilizzo del bene.

L’assemblea e l’uso delle parti comuni
Su questa premessa è stato affermato che l’introduzione di disciplina che pure risulta fortemente limitante e condizionante non abbia ecceduto dai limiti che incontra il potere deliberativo dell’assemblea, dovendosi considerare che è consentito all’assemblea di regolare l’uso delle parti comuni, con la facoltà di imporre limitazioni più restrittive alle facoltà concesse dall’articolo 1102 del Codice civile. Addirittura, la sentenza indica che si tratta di semplice limitazione dell’uso del cortile come parcheggio, idonea a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario secondo le rispettive circostanze.

Ovviamente si rispetta l’autorevolezza della decisione, che però presenta oggettiva carenza laddove si richiama alla sentenza 1367 del 2022, senza cogliere che questa decisione si era occupata di una riduzione parziale del transito e del parcheggio e non di divieto assoluto di parcheggio. La massima della sentenza del 2022 recita infatti: «Valida e legittima la delibera dell’assemblea di condominio che disciplina l’uso del bene comune sottraendolo solo in parte al transito dei veicoli e al loro parcheggio, non precludendo l’uso diverso di tale porzione agli altri comproprietari, comunque approvata con la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1108 del Codice civile per le innovazioni dirette al miglioramento della cosa comune o a renderne più comodo l’esercizio, con esclusione – per tali ragioni – della violazione dell’articolo 1102 del Codice civile».