Con la sentenza 389, pubblicata il 12 febbraio 2025, il Tribunale di Genova si è pronunciato in merito alla legittimità o meno della nomina del consiglio di condominio negli edifici composti da un numero inferiore a 12 unità immobiliari.

I fatti
La questione nasce dall’interpretazione dell’articolo 1130 bis del Codice civile, introdotto dalla legge di riforma del condominio, il quale al secondo comma, stabilisce testualmente che «L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

A promuovere la lite una condòmina, la quale impugnava una delibera nella parte in cui l’assemblea aveva deciso di nominare il consiglio di condominio. La condòmina ne deduceva l’illegittimità, chiedendo al Tribunale di dichiararne la nullità e/o l’annullabilità, in quanto assunta in violazione dell’articolo 1130 bis del Codice civile, essendo il condominio composto da un numero di unità immobiliari inferiori a 12.
Sosteneva che, in questi casi, non solo all’assemblea è preclusa la possibilità di nominare il consiglio di condominio, ma le eventuali previsioni in tal senso contenute nei regolamenti condominiali, approvate prima dell’entrata in vigore della norma, dovrebbero essere considerate inesistenti, nulle e/o annullabili e/o inefficaci.

La decisione
La tesi della condòmina è stata ritenuta non condivisibile dal Tribunale. Come affermato dalla dominante giurisprudenza della Cassazione, ha ricordato, il consiglio di condominio è un mero organo ausiliario. Non può sostituirsi all’assemblea, che è l’unico organo deputato a prendere decisioni su questioni che riguardano il condominio. Il consiglio ha «unicamente funzioni consultive e di controllo», essendo l’organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condòmini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni.

L’articolo 1130 bis del Codice civile, ha osservato il giudice del Tribunale genovese, non esclude in alcun modo la facoltà dell’assemblea di nominare un consiglio di condominio, nel caso in cui lo stabile risulti composto da meno di 12 unità immobiliari. La ratio della norma è quella di indicare negli stabili con più di 12 condomini un numero minimo di consiglieri, al fine di rendere il consiglio maggiormente rappresentativo del condominio.

La derogabilità della norma
La disposizione non integra una norma imperativa in quanto non è richiamata dall’articolo 1138 del Codice civile e dall’articolo 72 delle Disposizioni di attuazione tra le norme inderogabili. Pertanto, la stessa può essere liberamente derogata dal regolamento condominiale.

Poiché nel corso del giudizio, i consiglieri nominati si erano spontaneamente dimessi e la delibera di nomina era stata revocata, nel ritenere infondata l’impugnazione, il Tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere e, in applicazione del principio della soccombenza virtuale, ha condannato la condòmina al pagamento delle spese processuali in favore del condominio.