Il tema da affrontare rappresenta una realtà quotidiana in condominio che deve essere affrontata
dall’amministratore. L’articolo in esame cerca di dare un sopporto all’amministratore di condominio nel
compimento dei cosiddetti atti urgenti, tenuto conto che la norma di riferimento, l’articolo 1135 ultima
comma così recita: «…l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che
rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea…».

Infatti, gli atti di manutenzione ordinaria non necessitano di preventiva approvazione assembleare in
quanto sono lavori caratterizzati dalla periodicità, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria si
hanno, invece, quando si intervenga per rinnovare e/o modificare delle parti comuni. Pertanto, quando
ricorre l’urgenza, l’amministratore può agire senza autorizzazione assembleare con lo scopo di evitare
ulteriori ed imminenti conseguenze dannose.

Definizione di urgenza

Il concetto di urgenza che legittima l’autonoma decisione dell’amministratore o del singolo condomino ad intervenire sulle parti comuni dell’edificio condominiale con opere di conservazione e/o di manutenzione, si ricava proprio dal significato della parola stessa, che designa una stretta, immediata ed impellente necessità di operare. A questo punto ci si pone la seguente domanda: ma quando un intervento può essere considerato urgente? La risposta ci viene offerta dalla giurisprudenza che definisce urgente la spesa la cui erogazione non possa essere differita senza danno e/o pericolo, e quindi trattasi di una spesa volta ad evitare un danno imminente ed irreparabile per il condominio e/o per i singoli condomini.

L’amministratore potrà agire, giustificato dall’urgenza, per compiere quelle opere volte a rimuovere la
situazione di pericolo cioè per la messa in sicurezza; tale intervento può riguardare tanto le parti comuni
quanto le parti private, il tutto considerando e ricordando che l’amministratore di condominio agisce con
«funzione di garanzia – protezione» in quanto, i principi generali del nostro ordinamento giuridico (in
particolare l’articolo 40 comma 2 Codice penale) «…impongono all’amministratore di condominio di
intervenire a tutela delle parti comuni dell’edificio a prescindere dalla provenienza del pericolo; deve
pertanto ritenersi che il dovere di attivarsi sussista anche quando il pericolo per le parti comuni provenga
da un bene di proprietà esclusiva di uno dei condòmini: la posizione di garanzia concerne l’incolumità
pubblica e prescinde dal fatto che il pericolo trovi origine in un bene comune …» (Cassazione penale
39959/2099).

L’urgenza è altresì giustificata dall’assenza di tempo materiale ed oggettivo per convocare l’assemblea e
ottenere l’autorizzazione dei condòmini all’avvio delle opere. L’amministratore deve avere di fronte
un’impossibilità obiettiva di fare decidere l’assemblea (competente in via generale sulle opere di
straordinaria manutenzione, ex articolo 1135, primo comma, Codice civile). In questo contesto l’obbligo di
riferire all’assemblea ha valore meramente informativo, poiché i lavori di manutenzione straordinaria resisi
urgenti sono di competenza dell’amministratore e vincolano il condominio.

Tale obbligo informativo

a) non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato perché l’atto urgente non richiede la ratifica dell’attività svolta.
Infatti, da una approfondita lettura del testo integrale dell’ordinanza 4668/2018 della Suprema corte si evince che tale ratifica si renda necessaria solo per il diverso caso di spese disposte dall’amministratore in assenza di delibera autorizzativa, ma in relazione a lavori non urgenti e non indifferibili («perché l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera autorizzativa»).
Non sempre per rimuovere il pericolo è necessario il rifacimento dell’intera opera per la quale sarà sempre necessaria la decisione assembleare;

b) rientra, invece, sia pure con carattere particolare, nell’obbligo generale che incombe all’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini.