Ho un box auto in un condominio in montagna, costruito contro una parete in pendenza di terra e roccia.

Il box è in un basso fabbricato attaccato all’edificio principale. Il muro posteriore in cemento armato del box è parzialmente contro terra rispetto al giardino privato di un alloggio al secondo piano. Dal muro in questione provengono infiltrazioni, causate da acqua piovana e vene presenti nella parete rocciosa. Vorrei sapere come ripartire le spese per il rifacimento della guaina di impermeabilizzazione del muro e per lo scavo nel giardino privato.

Non mi è chiaro se il muro sia in comunione con il proprietario del retrostante giardino e di altri box (che non hanno infiltrazioni), e in quale modo trova applicazione l’articolo 887 del Codice civile (il dislivello naturale esisteva, ma potrebbe anche essere stato creato in quel punto per consentire la costruzione del box), oppure se il muro in questione sia condominiale. Il regolamento condominiale prevede che «la manutenzione sia della copertura che delle strutture relative ai box sono a carico dei proprietari» e che «sono comuni i muri maestri e le strutture portanti in cemento armato e i muri di sostegno esistenti nell’area condominiale».

Ipotizzando che la costruzione del muro di contenimento del giardino privato – che costituisce anche muro perimetrale del corpo box – sia coeva alla costruzione del “complesso”, diventa irrilevante stabilire se il dislivello tra i due terreni sia stato (o meno) realizzato in favore della costruzione del corpo box.

Il tutto sarebbe infatti avvenuto quando il complesso immobiliare era di proprietà di un unico soggetto e non sussistevano né la comunione, né il condominio, né rapporti tra proprietà confinanti. Ciò premesso – salva diversa disposizione contenuta nel regolamento di condominio, o salva individuazione di una funzione “comune” (per esempio statica o estetica) – il muro di contenimento del giardino si presume di proprietà del proprietario del giardino cui serve (Cassazione, 12 settembre 2018, n. 22155).

Le spese di sbancamento e di impermeabilizzazione sono dunque a suo carico, anche a norma dell’articolo 887 del Codice civile, per il quale, se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l’altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo.