L’argomento non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea; è tema demandato ai singoli condòmini

Un supercondominio è costituito da circa 15 anni e formato da condomìni denominati “blocchi”, che raggruppano diverse tipologie di immobili privati e commerciali ubicati in specifiche aree. Nelle prossime assemblee si discuterà della possibile acquisizione di un servizio di vigilanza “H24” erogato da una società specializzata.

Tale richiesta è formulata da alcuni condòmini dei blocchi più significativi per millesimi di proprietà del supercondominio (per esempio, ville unifamiliari) che, in passato, hanno imposto le loro decisioni per limitare il transito automobilistico e l’utilizzo delle piazzole di parcheggio superficiale ai condòmini di altri blocchi. Il costo del servizio di vigilanza è molto elevato e, di conseguenza, vorrei sapere se è consentito proporre un tale servizio, che non risulta previsto o contemplato nel regolamento del supercondominio.

Inoltre se un gruppo di condòmini, minoritario dal punto di vista numerico ma con la maggioranza dei millesimi di proprietà, può imporre l’acquisizione del servizio stesso. Infine, se venisse adottata la delibera in questione, la ripartizione dei costi dovrebbe essere effettuata per millesimi di proprietà, o con una spesa uguale per ogni unità immobiliare (ossia il costo totale diviso per il numero di unità immobiliari)?

Non è consentito all’assemblea imporre – pur a maggioranza – un servizio di vigilanza “H24” in favore di tutto il complesso condominiale, con il relativo costo.

Tanto più che, secondo la giurisprudenza, la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza (armata, per la tutela dell’incolumità dei partecipanti, nei casi di cui alle sentenze citate qui sotto) è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione/gestione delle cose, con la conseguenza che non è riconducibile alle attribuzioni dell’assemblea, di cui all’articolo 1135 del Codice civile (si vedano la sentenza della Cassazione 20 aprile 1993, n. 4631, e la sentenza del Tribunale di Catanzaro 3 ottobre 2023, n. 1586).
Chiarito questo aspetto, i singoli condòmini possono istituire il servizio a loro spese. In ogni caso, si evidenzia che, in tema di delibere assembleari del condominio, l’articolo 1136 del Codice civile prevede la coesistenza di una duplice maggioranza assembleare: di teste (cioè dei condòmini o partecipanti al condominio) e di quote (cioè di millesimi). Certo è che – a prescindere dal quorum – la delibera assembleare che istituisse un servizio di vigilanza “H24” è radicalmente nulla, in quanto decide al di fuori delle attribuzioni previste dall’articolo 1135 del Codice civile, dovendo essere demandato ai singoli condòmini interessati (e non al consesso assembleare) di decidere personalmente se istituire il servizio o meno, pagandolo senza coinvolgere gli altri condòmini.