La Cassazione (sentenza 34252/2024) ha affermato il principio di diritto per cui è nulla la delibera assembleare che nomina un amministratore privo dei requisiti dell’articolo 71 – bis disposizioni attuative Codice civile.

Un condòmino impugnava una delibera per sentirne dichiarare la nullità, in quanto l’assemblea nominava una società quale amministratore , nonostante la carenza dei requisiti, previsti dall’articolo 71 – bis disposizioni attuative Codice civile, dei soggetti incaricati dalla stessa per la gestione del condominio.

Il Tribunale e la Corte di appello rigettavano il ricorso , poiché affermavano che la carenza dei requisiti , previsti dall’articolo 71 -bis , determina soltanto la cessazione dell’incarico e non la nullità della nomina , in quanto non espressamente prevista dalla legge e, il giudice di appello affermava che non vi sarebbe la nullità di protezione a tutela del condòmino consumatore. Il condòmino ricorreva avverso la sentenza , lamentandone l’illegittimità per violazione di legge.

La Cassazione accoglieva il ricorso e rinviava la causa anche per le spese del giudizio, alla Corte di appello in diversa composizione. Il giudice di legittimità sosteneva che la legge 220/2012 ha profondamente ridisegnato la figura professionale dell’amministratore condominiale, incrementandone gli obblighi , le attribuzioni e le responsabilità , nei confronti dei condòmini e dei terzi. Pertanto, l’articolo 71 -bis limita, per ragioni di ordine pubblico, il novero dei soggetti , poiché detti requisiti sono necessari per il compimento a svolgere le complesse attività della professione , per cui la norma ha natura imperativa e inderogabile.

La corte di Cassazione (Sezioni unite civili 9839/2021) ha stabilito che sono nulle, e quindi, sottratte al termine perentorio di impugnazione di trenta giorni, le deliberazioni dell’assemblea condominiale illecite , in quanto contrarie alle norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume. L’articolo 71 -bis è una norma imperativa, poiché non è derogabile dalla volontà dei privati ed è posta a tutela degli interessi generali della collettività. Ne consegue che la violazione della norma imperativa dell’articolo 71 -bis disposizioni attuative Codice civile determina la nullità non soltanto della delibera di nomina, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il oggetto privo dei predetti requisiti che non è titolare di un’azione per il pagamento del compenso corrispondente all’attività illegalmente prestata.

Alla luce di tali argomentazioni la Cassazione enunciava il principio di diritto per cui: la deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini un soggetto privo di professionalità ed onorabilità prevista dall’articolo 71 -bis disposizioni attuative Codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa , trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti , perciò sulla capacità del contraente.