Sono nulle, pertanto impugnabili in ogni tempo, le delibere con cui l’assemblea abbia rinnovato per sette esercizi finanziari il mandato all’amministratore del condominio se non riportano l’indicazione specifica dei compensi annuali. Lo precisa la sentenza del Tribunale di Roma numero 16992 pubblicata il 7 novembre 2024.

Un condomino impugnava sette delibere assembleari relative ai rinnovi dell’amministratore. Deduceva la violazione dell’articolo 1129, comma 14, Codice civile in quanto l’assemblea aveva omesso di indicare in tutte le delibere il compenso spettante all’amministratore. Non essendo rinvenibile nemmeno attraverso il rimando ad un separato preventivo, chiedeva che venissero dichiarate nulle tutte le deliberazioni dei rinnovi.

Il condominio e l’amministratore si costituivano rilevando che il compenso emergeva dalla delibera di nomina di otto anni prima nella quale si richiamava l’allegata offerta. Precisavano che nei sette successivi rinnovi non era necessario indicarlo in quanto era rimasto sempre invariato.

Ritenendo fondata la censura, il tribunale capitolino ha osservato che il testo novellato dell’articolo 1129, comma 14, Codice civile prevede che l’amministratore, all’atto della accettazione della nomina e del suo rinnovo, specifica analiticamente, a pena di nullità, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

La norma mira a impedire all’amministratore la richiesta di compensi ulteriori non concordati all’atto del conferimento del mandato in modo da evitare indesiderate sorprese alla compagine condominiale. Disciplinando una ipotesi di nullità testuale, la specificazione dell’importo è necessaria anche nei casi di rinnovo dell’incarico (non potendo ritenersi implicita).

Inoltre, perché possa rinnovarsi validamente il rapporto di mandato, è richiesta la presenza di un documento approvato dall’assemblea che riporti il preventivo (anche mediante richiamo a uno precedente) e formi parte integrante accluso al verbale. Le sette delibere di rinnovo dell’incarico non menzionavano alcun preventivo, né una pregressa offerta, né indicavano l’importo dovuto per il compenso. In nessuna di esse era evincibile un rimando alla pregressa delibera di nomina o alla offerta approvata in quella sede.

Considerato che la legge impone l’indicazione del compenso dell’amministratore che deve essere resa dichiarata al momento della accettazione del suo rinnovo, è ininfluente se il compenso sia rimasto invariato rispetto al precedente esercizio o che l’assemblea fosse al corrente dell’ammontare o, ancora, che sia stato inserito nel bilancio di previsione (giacché tale documento contabile non rappresenta l’assunzione di un obbligo negoziale, ma una stima delle spese future soggetta a variazioni in sede di rendiconto).

Pertanto, poiché le sette delibere di rinnovo non contengono alcuna espressa indicazione del compenso neanche tramite richiamo alla offerta allegata alla pregressa delibera di nomina, sono state dichiarate nulle.