L’articolo 1130 Codice civile attribuisce all’amministratore del condominio la disciplina delle parti comuni, in modo che tutti i condòmini ne usufruiscano , l’obbligo di vigilanza e dell’intervento conservativo.

Tuttavia non tutti gli eventi lesivi che avvengono nel condominio possono essere posti a suo carico , secondo quanto previsto dall’articolo 40 Codice penale per il quale non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo. La giurisprudenza , per raffigurare la responsabilità colposa dell’amministratore condominiale, richiede, non soltanto l’inosservanza dell’obbligo di vigilanza , anche il suo concorso nel cagionare la catena causale produttrice dell’evento lesivo. La Cassazione (sentenza 8315 del 2022) ha precisato il contenuto dell’obbligo di vigilanza nel reato colposo.

Un tecnico agronomo comunale era stato condannato, in primo e in secondo grado, per il reato di omicidio colposo di una persona che era stata travolta dal crollo di un albero posto in un parco cittadino , in quanto non aveva rilevato la posizione pericolante del pino e non aveva segnalato agli uffici comunali la situazione di pericolo.

La Suprema corte annullava per prescrizione, e rinviava al giudice civile in ordine al risarcimento del danno, la sentenza di condanna, poiché la stessa non definiva l’esistenza , in capo all’imputata, di un dovere giuridico di impedire l’evento, in quanto la sentenza non specificava se la stessa avesse rivestito specifiche responsabilità sulla vigilanza degli alberi di alto fusto, posti all’interno del parco cittadino. Inoltre la sentenza era censurabile , poiché formulava il giudizio sulla responsabilità dell’imputata mediante una valutazione effettuata sul dato obiettivo derivante dall’avvenuto verificarsi dell’evento e non al momento dell’accesso nell’area , avvenuto due mesi prima .

Per la corte di Cassazione il contenuto dell’obbligo di garanzia consiste in quello finalizzato ad impedire l’evento e riguarda determinati soggetti se non sono in condizione di intervenire immediatamente per impedirli (Cassazione 4794 del 2008).

Nel caso trattato il giudice di legittimità ravvisava il vizio motivazionale della sentenza di condanna in merito all’effettivo potere impeditivo dell’evento da parte dell’imputata. Invero la Cassazione critica la sentenza di condanna, perché non ha precisato se l’ispezione del tecnico fosse stata un atto connesso alle sue funzioni, presupposto necessario per l’insorgenza della posizione della sua posizione di garanzia.

Nel condominio l’amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi delle cose comuni, ma il suo potere di intervento è limitato dall’entità della spesa. Ad esempio qualora debba essere rimossa una pianta di alto fusto è necessaria la delibera assembleare che autorizzi l’intervento e la spesa che spesso è ingente. Pertanto in tale caso l’obbligo di intervento dell’amministratore, in attesa della delibera assembleare, consiste nell’informare i condòmini del pericolo, nel delimitare l’area con transenne e nel vietarne l’accesso.

Se l’assemblea , debitamente informata dall’amministratore del pericolo, non assume decisioni e spese idonee ad evitarlo, assume, nelle singole persone dei condòmini assenti e dissenzienti, la posizione di garanzia necessaria presupposto della responsabilità colposa dell’evento. In tale caso la posizione di garanzia dell’amministratore è stata esercitata con la diligenza del professionista (articolo 1176 Codice civile ) e la sua responsabilità giuridica, in ordine al nesso causale dell’evento, viene meno.