L’articolo 1102 del Codice civile stabilisce che ciascun partecipante può fare uso della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Regole che sono molto chiare in apparenza, ma che invece nei casi concreti non consentono una facile applicazione.

Il parcheggio in area di sosta indivisa
Uno di questi casi riguarda il parcheggio, consentito ai condòmini, dei loro veicoli su una area di parcheggio condominiale indivisa, per la quale non è stata disposta l’assegnazione dei singoli spazi di parcheggio ai singoli condòmini. In una simile situazione, tutti i condòmini hanno il diritto di parcheggiare i loro veicoli, ma, quando manca una specifica regolamentazione, bisogna determinare le modalità applicative della disposizione sull’uso del bene comune.

Il precedente del parcheggio della roulotte
In modo poco convincente, tempo addietro – Cassazione sentenza 9649 del 1998 – era stato affermato che un’area esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condòmini può essere utilizzata dai condòmini stessi per parcheggiarvi pure le roulottes, se nel regolamento condominiale non sono previsti particolari divieti o limitazioni, dato che si tratta di un uso particolare della cosa comune che non altera la destinazione e non limita l’uso paritetico da parte degli altri condòmini.

La sentenza ricordava che infatti, per “pari uso” si deve intendere non l’uso identico in concreto, bensì l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio e che quindi è nulla – in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino all’uso della cosa comune – la delibera con la quale l’assemblea, senza l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio, vieti l’uso particolare delle aree comuni come parcheggio di roulottes.

L’occupazione prolungata degli spazi comuni
La ragione per cui, però, questa interpretazione solleva seri dubbi è data dal fatto che anche la roulotte (nello stesso modo dei più moderni camper) costituisce un autoveicolo allo stesso modo delle automobili, ma è destinata ad un uso differente rispetto a queste ultime, perché – salvo i casi in cui i suoi proprietari abbiano la possibilità di fare viaggi durante tutto l’anno e non solo durante i periodi feriali – in genere questi mezzi vengono utilizzati soltanto per periodi limitati e restano fermi per tutto il resto dell’anno, al contrario degli ordinari autoveicoli che per lo più vengono utilizzati, se non addirittura tutti i giorni, comunque con una certa frequenza. L’abituale occasione d’uso delle roulottes o dei camper limitata nel tempo comporta così una occupazione prolungata degli spazi di parcheggio in cui vengono ricoverati e la conseguente sottrazione degli spazi stessi ai veicoli degli altri condòmini.

Abuso anche se l’occupazione si protrae per pochi minuti
Più di recente è stato invece deciso – Cassazione ordinanza 7618 del 2019 – che, con riguardo ad un cortile comune per il quale non è prevista la sosta dei veicoli, pure la stabile occupazione da parte di un condomino, mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura, configura un abuso, poiché impedisce agli altri condòmini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

La Suprema corte ha aggiunto che l’articolo 1102 non stabilisce alcun margine minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni dell’uso del bene e che quindi può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti di una porzione del cortile comune, qualora impedisca comunque agli altri condòmini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà.