Come noto, l’articolo 1129 del Codice civile, rubricato «Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore», dispone chiaramente che «quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario».

La norma evidenzia, in modo inequivocabile, la facoltà o, per meglio dire, il diritto di ciascun condomino (così come dell’amministratore), di rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina di un amministratore. L’ipotesi, applicabile in difetto di decisione assembleare, riguarda chiaramente i casi in cui i condòmini siano più di otto. Si fa riferimento, in sintesi, a tutti quei casi in cui la nomina dell’amministratore sia obbligatoria.

La vicenda processuale
Il Tribunale di Latina, con decreto del 9 maggio 2025, invece, si è pronunciato su ricorso promosso da un condomino il quale richiedeva all’autorità giudiziaria, la nomina di un amministratore in un edificio condominiale composto da un numero inferiore agli otto condòmini.

Il ricorrente rappresentava la necessità di nominare un amministratore per la gestione delle parti comuni dell’edificio considerata la conflittualità in essere in ordine alla gestione delle parti comuni e l’impossibilità di procedere alla nomina nelle forme di cui all’articolo 1129 Codice civile a causa dell’inerzia degli altri condòmini non presenti alle assemblee condominiali precedentemente convocate aventi come specifico e unico punto all’ordine del giorno la nomina
dell’amministratore.

Chiedeva al Tribunale, pertanto, che nominasse un amministratore giudiziale tra quelli presenti negli albi presso il Tribunale di Latina.

I casi di condomìni minimi o piccoli
Il provvedimento in commento ricorda come la disciplina sul condominio negli edifici trovi applicazione anche in caso di «condominio minimo», composto da due soli proprietari o di «piccolo condominio» se composto da un numero non superiore a otto condòmini.

Se, infatti, è vero (articolo 1129 Codice civile) che sopra tale numero la nomina dell’amministratore sia obbligatoria e se, di conseguenza, è altrettanto vero che fino al numero di otto condòmini la nomina dell’amministratore sia facoltativa, nulla osta a che, allorquando la nomina non sia obbligatoria, essa possa ritenersi necessaria. Anche nel condominio minimo o nel piccolo condominio, infatti, è sempre necessario provvedere alla gestione delle parti comuni e, in questi casi, la nomina di un amministratore «può tuttavia risultare necessaria in caso di conflitto tra i condòmini al fine di consentire la manutenzione delle parti comuni e la gestione condominiale».

Le prove prodotte
Le allegazioni e le produzioni documentali di parte ricorrente attestavano, nel caso di specie, la conflittualità presente tra i condòmini e comprovavano la necessità di nominare un soggetto terzo quale amministratore. Ciò in quanto anche in sede assembleare «i condòmini non hanno raggiunto una volontà comune per la gestione condominiale». A nulla erano serviti i tentativi di convocazione assembleare effettuati dallo stesso ricorrente per ben due volte,
proprio al fine di nominare un amministratore.

Il presupposto per l’accoglimento del ricorso, pertanto, veniva ravvisato negli elementi istruttori raccolti che dimostravano «il contrasto tra le parti e che la mancata partecipazione alle assemblee ha di fatto impedito la valida formazione della volontà assembleare». Dovevano, pertanto, ritenersi integrati i presupposti per la nomina giudiziale dell’amministratore.

L’amministratore giudiziario
Il decreto del Tribunale di Latina, infine, ricorda come l’amministratore nominato dal Tribunale in sostituzione dell’assemblea che non vi ha provveduto «non riveste la qualità di ausiliario del giudice né muta la propria posizione rispetto ai condòmini, con i quali – benché sia stato designato dall’autorità giudiziaria – instaura un ordinario rapporto di mandato».

Ne consegue che è nominato dal giudice per sopperire all’inerzia dell’assemblea, dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea o se non notizia i condòmini di citazioni o di provvedimenti dell’autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (articoli 1129, terzo comma, 1131, quarto comma, Codice civile), in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (articolo 1129, terzo comma, Codice civile). Deve rendere conto del proprio operato soltanto all’assemblea e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall’articolo 1709 Codice civile – Cassazione sentenza 11717 del 2021.

Trattandosi, in ultimo, di procedimento di volontaria giurisdizione e dunque di procedimento non contenzioso, il Tribunale di Latina, aderendo all’orientamento maggioritario, ha deciso per l’inapplicabilità del principio della soccombenza ex articolo 91 Codice procedura civile – Cassazione ordinanza 1799 del 2022.