Esiste una legge che disciplina la divisione delle spese fra proprietario e conduttore, ed è la legge 392/78 sull’equo canone, parzialmente abrogata, nello specifico all’art. 9 che recita: Legge 27-07-1978, n. 392. Art. 9 – Oneri accessori.

• Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni;
• Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore;
• Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate;
• Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;
• La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

L’articolo sopra citato, ovviamente non basta a fare chiarezza sulla divisione della miriade di spese che il condominio si trova ad affrontare tutti i giorni.

Se analizziamo bene la legge ci accorgiamo che il punto uno è derogabile con patti contrari. Nel passato la giurisprudenza stabiliva che i patti contrari potevano essere solo a favore del conduttore e conseguentemente a sfavore del proprietario(locatore), però la giurisprudenza più recente ancora una volta ha modificato il precedente orientamento e ritiene ammissibile addebitare più spese al conduttore. Come si può ben capire non esiste una linea di confine ben stabilità, e se nel contratto di affitto non vengono specificate con precisione la ripartizione delle spese si rischia di incorrere in liti fastidiose e costose, ed è per questo motivo che sarebbe opportuno allegare al contratto di locazione una tabella di ripartizione delle spese controfirmata dalle parti (con una appendice nel contratto che richiami la tabella) o addirittura con la stessa integrata nel contratto.

Il pagamento delle spese accessorie deve avvenire entro due mesi dalla richiesta, e si prescrivono in due anni. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Molti problemi a tal riguardo si sono verificati a causa di amministratori condominiali poco professionali che ostacolano la visione delle pezze giustificative facendo innescare liti giudiziarie fra proprietario e conduttore.

Quando si eseguono sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione (rifacimento delle facciate, tetto, ecc.) o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito(36%, 55%,ecc.) o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

Nella suddivisione delle spese bisogna tenere conto di quanto stabilito dalla legge e di quello che si ritiene giusto da un punto di vista esterno alle parti, in quanto ognuna di loro vorrebbe vedere imputate per intero le spese alla parte avversa, quindi di seguito verrà riportata una tabella che volendo sotto propria responsabilità potrebbe essere allegata al contratto di locazione, la seguente tabella è redatta con un metro che non necessariamente rispecchia quanto stabilito dalla legge 392/78. Inoltre ricordo che se non accettata in fase di contratto da entrambi le parti, la presente tabella non ha nessun valore, non può, e non deve essere presa come punto di riferimento per una congrua suddivisione delle spese. Un consiglio che mi sento di dare a tutti coloro che hanno dei contenziosi per la ripartizione delle spese a di trovare una soluzione bonaria o nel peggiore dei casi rivolgersi al proprio avvocato per far valere le proprie ragioni nelle sedi opportune.

 

Criterio della ripartizione

Spese amministrative
Il compenso dell’amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può (e si deve) stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l’amministratore svolge un servizio di cui ne beneficia anche il conduttore, così come le spese di cancelleria, di conto corrente, affitto sala assemblea.

Impianto TV
L’installazione dell’impianto dell’antenna televisiva è invece, interamente a carico del locatore così come le spese per l’acquisto e l’installazione di impianti nuovi, ma le relative spese di gestione e manutenzione sono a carico del conduttore. Se il conduttore ha delle esigenze differenti dalla “norma” (es.TV satellitare) le spese per l’istallazione delle apparecchiature è interamente a suo carico così come la manutenzione, a meno che la loro l’installazione non sia stata deliberata dall’assembla dei condomini.

Assicurazione fabbricato
Per quanto riguarda la spesa dell’assicurazione del fabbricato, si è ritenuto che ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore è lecito anche se la giurisprudenza su questo punto non è interamente concorde, sinceramente ci sarebbe da discutere per giorni interi sulla questione senza arrivare al dunque.

Servizio di portineria
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore.
Il cambio delle funi dell’ascensore è una spesa interamente a carico del conduttore (Cassazione 8 maggio 1986, n. 2426).

Riparazioni ordinarie/straordinarie
In genere quelle di ordinaria manutenzione come per esempio un rubinetto che perde, la sostituzione del tubo flessibile della doccia, la corda della tapparella usurata, la sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, ecc. competono al conduttore.

Le spese di riparazione straordinaria invece competono al proprietario.

Il locatore proprietario, deve provvedere al mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento al conduttore durante la locazione ai sensi dell’art. 1575 del codice civile, e deve provvedere alle riparazioni necessarie. Molti inquilini credono che il locatore deve sostenere ogni tipo di manutenzione alla cosa locata ma non è così infatti, sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 Cod. civ.) previste dall’art. 1609, Codice civile, che sono quelle dovute, non a vetustà o caso fortuito, ma esclusivamente al deterioramento derivato dall’utilizzo delle cose, che devono esser sottoposte a ordinaria manutenzione e che restano a carico del conduttore. La differenza fra vetustà e normale utilizzo verrà valutata dal giudice nel caso di controversie.

Non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato (per esempio le tubazioni dell’acqua incassate nei muri).

 

Pertinenza delle spese

Di seguito un elenco delle principali servizi resi ai condòmini con il dettaglio della pertinenza tra proprietario e conduttore.

 

Amministrative
Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.)	Proprietario
Assicurazione globale fabbricati	P 50%     C 50%
Cancelleria, copisteria, postali, noleggio sala per riunioni	P 50%     C 50%
Cancelleria, copisteria, postali e noleggio sala per riunioni, se trattasi di assemblee straordinarie convocate per iniziativa dei conduttori; spese di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti	P 50%     C 50%
Compenso all’amministratore del condominio	P 50%     C 50%
Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere	Proprietario
Tassa per passo carraio	Conduttore
Ascensore e Montacarichi
Installazione	Proprietario
Sostituzione integrale dell’impianto	Proprietario
Manutenzione straordinaria compresa sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche	Proprietario
Adeguamento alle norme legislative	Proprietario
Consumi forza motrice e illuminazione	Conduttore
Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsantiera, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità	Conduttore
Ispezioni e collaudi periodici e relative tasse di concessione annuali	Conduttore
Manutenzione in abbonamento	Conduttore
Rinnovo licenza d’esercizio	Conduttore
Sostituzione delle funi in conseguenza dell’uso	Conduttore
Autoclave
Installazione e integrale rifacimento	Proprietario
Sostituzione di componenti primari (Pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.)	Proprietario
Collaudo, imposte e tasse di impianto	Proprietario
Consumi forza motrice	Conduttore
Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione	Conduttore
Riparazione e piccole sostituzioni di parti in conseguenza dell’uso	Conduttore
Manutenzione in abbonamento	Conduttore
Ricarica pressione del serbatoio	Conduttore
Depurazione e decalcificazione	Conduttore
Consumo acqua potabile e calda	Conduttore
Fognatura e Scarichi
Allacciamento rete comunale	Proprietario
Rifacimento e riparazione della rete fognaria dal collettore urbano al fabbricato e all’interno del fabbricato stesso; installazione del sifone	Proprietario
Installazione e rifacimento delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilizie, ivi compresi i pozzetti a sifone	Proprietario
Installazione e sostituzione dell’impianto di sollevamento delle acque di rifiuto, compreso l’avvolgimento elettrico della pompa	Proprietario
Riparazione delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilizie ivi compresi i pozzetti a sifone	Conduttore
Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone	Conduttore
Riparazione e sostituzione di parti avariate dell’impianto di sollevamento in conseguenza dell’uso (cuscinetti, paracqua, ecc.)	Conduttore
Spurgo delle reti fognarie e disotturazione delle colonne di scarico e relativi pozzetti	Conduttore
Riparazione e disotturazione dei sifoni	Conduttore
Impianto Centralizzato TV
Installazione e sostituzione di impianto centralizzato TV per la ricezione di programmi nazionali ed esteri	Proprietario
Sostituzione cavi, prese ed altri accessori	Proprietario
Sostituzione cavi, prese ed altri accessori per l’impianto della ricezione	Proprietario
Riparazione dell’impianto centralizzato TV per la ricezione di programmi nazionali ed esteri	Conduttore
Riscaldamento -Produzione Acqua Calda – Condizionamento
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto di riscaldamento, produzione acqua calda per condizionamento.	Proprietario
Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto estintori.	Proprietario
Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boiler.	Proprietario
Adeguamento – dell’impianto di riscaldamento, produzione d’acqua calda e di condizionamento – alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi od altro.	Proprietario
Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri) limitatamente al danno accidentale	Conduttore
Tassa Usl verifica impianto	Conduttore
Compenso a tecnici per il bilanciamento dell’impianto termico	Conduttore
Per l’impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole e manopole	Conduttore
Piccola manutenzione e pulizia filtri dell’impianto di condizionamento e di depurazione dell’acqua	Conduttore
Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua	Conduttore
Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso a fuochista	Conduttore
Riparazione del rivestimento refrattario	Conduttore
Pulizia annuale dell’impianto per messa a riposo stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, ecc.	Conduttore
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua	Conduttore
Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, ivi compresi gli oneri assicurativi e previdenziali	Conduttore
Ricarica degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale	Conduttore
Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature: valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri; avvolgimento elettrico pompe	Conduttore
Trattamento delle Acque Potabili
Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, deferrizzazione, ecc.)	Proprietario
Installazione impianto elettrico e suo rifacimento	Proprietario
Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell’acqua	Proprietario
Installazione impianto idrico e suo – anche parziale – rifacimento	Proprietario
Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, ecc.), sostituzione lavello	Conduttore
Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, necessaria in conseguenza dell’uso.	Conduttore
Consumo di sali, di resine, di forza motrice, ecc.	Conduttore
Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto	Conduttore
Consumi di energia elettrica e acqua	Conduttore
Pulizia e relativi materiali d’uso	Conduttore
Impianto Centralizzato TV
Sostituzione cavi, prese ed altri accessori	Proprietario
Sostituzione cavi, prese ed altri accessori per l’impianto della ricezione	Proprietario
Installazione e sostituzione di impianto centralizzato TV per la ricezione di programmi nazionali ed esteri	Proprietario
Riparazione dell’impianto centralizzato TV per la ricezione di programmi nazionali ed esteri	Conduttore
Scale – Atri – Vestiboli – Anditi – Portici
Ricostruzione struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli	Proprietario
Installazione di portalampade, plafoniere e lampadari	Proprietario
Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio comprese le relative spese di collaudo; acquisto estintori	Proprietario
Installazione di dispositivi automatici di chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi	Proprietario
Sostituzione di parti dell’impianto elettrico: suoneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ivi compresi i relais, le elettro serrature e i temporizzatori	Proprietario
Installazione dell’impianto elettrico: suoneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ecc.	Proprietario
Fornitura e montaggio di casellari postali	Proprietario
Fornitura e montaggio di armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca porta targhe	Proprietario
Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano	Conduttore
Consumi energia elettrica	Conduttore
Riparazione e sostituzione di portalampade, plafoniere, sostituzione di lampadine e di tubi al neon	Conduttore
Ricarica degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione	Conduttore
Sostituzione dei vetri degli infissi per rottura accidentale	Conduttore
Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e chiavi relative	Conduttore
Applicazione targhette nominative personali	Conduttore
Riparazione di parti dell’impianto elettrico: suoneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ivi compresi i relais, le elettro serrature e i temporizzatori	Conduttore
Riparazione, manutenzione e sostituzione dell’armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca porta targhe	Conduttore
Sostituzione zerbini	Conduttore
Pre-Raccolta Rifiuti
Derattizzazione e disinfestazione in genere dei locali legati alla raccolta delle immondizie	Conduttore
Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali di pulizia	Conduttore
Contributi previdenziali ed assicurativi addetto	Conduttore
Salario o compenso addetto pre-raccolta dei rifiuti	Conduttore
Tassa rifiuti	Conduttore
Pulizie
Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, spazzole elettriche, scale, ecc.)	Proprietario
Salario o compenso addetto pre-raccolta dei rifiuti	Conduttore
Contributi previdenziali ed assicurativi addetto	Conduttore
Portierato
Indennità particolari come da contratto nazionale ed accordi particolari	P 10%     C 90%
Annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante	P 10%     C 90%
Conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda	P 10%     C 90%
Rotazione sacchi e/o bidoni della spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale	P 10%     C 90%
Indumenti da lavoro del portiere	P 10%     C 90%
Salario, tredicesima, ferie, accantonamento, liquidazione, indennità supplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali ed assicurativi	P 10%     C 90%
Costo dell’eventuale alloggio del portiere pari alla indennità sostitutiva prevista dal Ccnl	P 10%     C 90%
Cantine
Installazione impianto elettrico e suo rifacimento	Proprietario
Installazione impianto idrico e suo – anche parziale – rifacimento	Proprietario
Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo	Conduttore
Servizio di disinfestazione: derattizzazione	Conduttore
Tinteggiatura pareti e soffitti	Conduttore
Coperti e Lastrici
Rifacimento della struttura del coperto, ivi compreso il manto	Proprietario
Rifacimento – nei lastrici solari – del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione	Proprietario
Sostituzione grondaie e pluviali	Proprietario
Rifacimento camini	Proprietario
Installazione parafulmine	Proprietario
Riparazioni delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il diritto d’uso	Conduttore
Pulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei lastrici agibili	Conduttore
Pulizia camini	Conduttore
Riparazione del manto di copertura	Conduttore
Corsie e Rampe Autorimesse
Rifacimento delle pavimentazioni	Proprietario
Installazione di apparecchiature automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando	Proprietario
Installazione e rifacimento di impianto elettrico d’illuminazione	Proprietario
Installazione impianto idrico e suo (anche parziale) rifacimento	Proprietario
Installazione e sostituzione della segnaletica verticale	Proprietario
Realizzazione della segnaletica orizzontale	Proprietario
Sostituzione di elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc.)	Proprietario
Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo e rinnovo C.P.I.	Proprietario
Riparazione e manutenzione delle pavimentazioni	Conduttore
Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità	Conduttore
Sostituzione di lampadine; riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo	Conduttore
Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali) e sostituzione del lavello	Conduttore
Manutenzione ordinaria della segnaletica	Conduttore
Riparazioni e verniciatura degli elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc.)	Conduttore
Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione	Conduttore
Consumi di energia elettrica e acqua, compreso il canone, per i consumi di elevata intensità	Conduttore
Pulizia corsie e rampe, compresi i relativi materiali d’uso	Conduttore
Cortili e Giardini
Installazione e sostituzione di recinzioni e di cancelli; costruzione dei passi carrabili	Proprietario
Installazione/sostituzione di apparecchiature automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando	Proprietario
Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto	Proprietario
Acquisto attrezzature e macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi	Proprietario
Sostituzione piante ornamentali	Proprietario
Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione e di attrezzature sportivo-ricreative (panchine, giochi per i ragazzi, ecc.)	Proprietario
Installazione impianto di illuminazione	Proprietario
Impianto arboreo ed erbaceo per le aree verdi	Proprietario
Riparazione e verniciatura dei cancelli	Conduttore
Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità	Conduttore
Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi in zone verdi eseguita con materiali di qualsiasi natura	Conduttore
Riparazione e verniciatura di attrezzature per stendere la biancheria	Conduttore
Installazione e sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria	Conduttore
Rifacimento periodico della segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto, in conseguenza dell’uso	Conduttore
Riparazione delle attrezzature occorrenti per la manutenzione delle aree verdi, in conseguenza dell’uso	Conduttore
Manutenzione delle aree verdi: taglio del tappeto erboso, potature, giardinaggio, innaffiature, acquisto concimi ed antiparassitari, consumi d’acqua	Conduttore
Riparazione dell’impianto di irrigazione e delle attrezzature sportivo- ricreative	Conduttore
Riparazione impianto di illuminazione; sostituzione lampadine; consumi di energia elettrica	Conduttore
Pulizia cortili e aree verdi; sgombero neve, compresi i relativi materiali d’uso	Conduttore
Parti Esterne
Restauro integrale delle facciate: rifacimento di intonaci, tinteggiatura, dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale	Proprietario
Rifacimento integrale del tetto, anche parzialmente.	Proprietario
Piccole riparazioni al tetto, sostituzione delle tegole rotte accidentalmente.	Conduttore
Sgombero neve e pulizia delle gronde	Conduttore