Un condominio è circondato al primo piano da terrazze/giardino di proprietà esclusiva che fungono da copertura, in parte dei box sottostanti e in parte delle corsie di manovra.
Per la gestione dei giardini, il regolamento contrattuale recita: «I giardini privati di proprietà dei singoli condòmini costituiscono un elemento importante dell’immagine della casa ed in analogia alle altre parti esterne dei fabbricati devono sottostare a regole generali di condominio essi dovranno essere tenuti a piante e fiori e a prato verde con l’obbligo di curare anche le piante d’alto fusto in essi esistenti collocate dal costruttore; non sono pertanto ammessi impianti di nuovi alberi di alto fusto».
Le piante sono a dimora sullo strato di terreno posto sul massetto di protezione del doppio strato di guaina bituminosa che impermeabilizza la soletta. Le radici delle piante sono riuscite ad ostruire la tubazione, collegate alle pluviali, formando all’interno del tubo una matassa di radici sottilissime. È stato necessario uno scavo e la posa di un nuovo pozzetto per sostituire il tratto di tubo interrato, posato sopra al massetto. Il proprietario del giardino è responsabile del danno causato dalle radici delle piante? Le spese dei lavori di ripristino devono essere ripartite esclusivamente al proprietario del giardino? Il proprietario del giardino deve eseguire, a sua cura e spese, le opere necessarie per impedire il ripetersi del danno?
Secondo la Cassazione, le spese di potatura, ma anche di manutenzione di alberi situati in un giardino privato al servizio di un’abitazione in condominio vanno sostenute da tutti i condòmini, allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio (tra le tante, Cassazione 22573 del 2020).
A tal riguardo è stato argomentato che le piante di alto fusto possano formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e, ad un tempo, ai titolari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale, in quanto componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato; ciò giustifica l’obbligo di contribuzione dei partecipanti al condominio alle spese di potatura.
Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti Codice civile, non è infatti necessariamente correlato alla contitolarità della res, spesso piuttosto derivando dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà. Ritenuto l’anzidetto, si ritiene che le spese di manutenzione, dirette e indirette (cioè anche quelle volte a prevenire il ripetersi del danno), a cui si fa riferimento nella domanda devono essere sostenute da tutti i condòmini, anche in ragione della previsione regolamentare che ascrive il valore del giardino privato all’utilità collettiva.
