Una delibera è invalida se i millesimi contrari superano quelli favorevoli, anche quando la maggioranza dei presenti ha votato a favore. Un richiamo che dovrebbe risuonare chiaramente nei verbali di ogni assemblea.

Il bilancio e la conferma contestati
Due condòmini impugnano le delibere dell’8 febbraio 2022: una approvava il bilancio consuntivo 2020, l’altra confermava l’amministratore uscente. In entrambi i casi, la delibera era stata approvata da più teste, ma i millesimi contrari erano superiori: 539,917 contro 421,001 per il bilancio; 539,917 contro 426,691 per la conferma dell’amministratore.

La regola – non basta contare le mani alzate
Il Tribunale accoglie la domanda e richiama la giurisprudenza consolidata (Cassazione 6625 del 2004; Cassazione 16338 del 2020; Cassazione 25558 del 2020): in seconda convocazione, una delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti e rappresenta almeno un terzo del valore dell’edificio.

Tuttavia, deve esserci anche una prevalenza effettiva dei millesimi favorevoli rispetto a quelli contrari. Altrimenti, la delibera non regge, anche se le mani alzate erano di più. Anche per la conferma dell’amministratore serve la maggioranza qualificata La conferma dell’amministratore non fa eccezione: come chiarito da giurisprudenza risalente ma costante e mai smentita, la conferma equivale a una nuova nomina, e richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (articolo 1136, comma 2 Codice civile ). Un principio che trova oggi ulteriore conferma nell’articolo 1129 Codice civile riformato.

Il rendiconto sotto la lente
Il giudice salentino aggiunge un secondo rilievo: il bilancio approvato non rispettava i criteri di chiarezza e completezza previsti dall’articolo 1130 bis Codice civile. Alcune voci risultavano opache, mancavano spiegazioni sui debiti ereditati e i fondi di riserva non erano motivati. La trasparenza contabile, dunque, era tutt’altro che garantita.

Per gli amministratori: quando la maggioranza non basta La lezione operativa è chiara: occorre sempre controllare il doppio quorum. Le delibere non si reggono solo sui numeri dei presenti, ma anche sul
peso dei millesimi. E per l’amministratore, anche se si tratta solo di una conferma, servono i quorum di una nomina.

In condominio, insomma, non basta essere in tanti, bisogna anche “valere” di più.