Quando ci sono interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria da deliberare l’assemblea si infiamma perché è in questo momento che il condomino è davvero chiamato a fare i conti: passino gli ordinari, ma per quelli straordinari occorre fare molta attenzione.
La legge, all’art. 1118 del codice civile, è d’altro canto estremamente chiara nell’affermare che non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni e che ognuno di loro è conseguentemente tenuto a partecipare alle spese relative alla conservazione dei citati beni in proporzione alla propria quota millesimale.
Per il condominio non c’è invero una precisa definizione del carattere ordinario o straordinario della spesa ed anzi a volte viene adottata una terminologia non sempre uniforme al riguardo.
Tra le spese ordinarie si annoverano quelle di conservazione e di godimento del bene comune, quelle cioè inerenti alla normale manutenzione del bene e degli impianti comuni e finalizzate a garantire il loro normale uso.
Tra le spese straordinarie rientrano invece le cosiddette spese di proprietà, ossia quelle inerenti all’installazione di un bene, quelle necessarie per la manutenzione non abituale degli impianti e delle cose comuni in genere ovvero tutte quelle miranti a conservarne nel tempo o a ricostruirne od innovarne la struttura.
Sia le une che le altre spese richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, essendo questa espressamente richiesta dalla legge (art. 1135, n. 2, cod.civ.) per tutte le spese occorrenti durante l’anno.
Nessun problema per gli interventi di ordinaria manutenzione, per la cui approvazione è sufficiente il voto favorevole espresso da almeno un terzo dei partecipanti al condominio portatori di un terzo dei millesimi. Un semplice ma necessario chiarimento: qualsiasi assemblea, ordinaria o straordinaria che sia, funziona sempre con il sistema della doppia maggioranza per la validità delle singole deliberazioni, vale a dire che occorre sempre raggiungere contemporaneamente sia il numero richiesto dalla legge per i millesimi e per le “teste”, cioè dei singoli partecipanti al condominio oppure, per alcune delibere, dei presenti in assemblea personalmente o a mezzo di proprio delegato.
Le decisioni che riguardano gli interventi di manutenzione straordinaria dell’edificio vanno naturalmente sempre assunte con maggiore prudenza, proprio perché di norma impongono al condomino un rilevante sacrificio economico. I condomini devono dunque partecipare alla riunione ben sapendo di cosa andranno a discutere. Ancor più quando si parla di eseguire opere importanti, quali possono essere il rifacimento “a cappotto” della facciata dell’edificio o l’integrale rifacimento dell’impianto termico, per le quali diventa addirittura indispensabile affidare ad un ristretto numero di condomini – non necessariamente ai componenti del consiglio di condominio – il compito di raccogliere dalle varie imprese ( meglio limitare il numero a non più di quattro) le rispettive offerte, sulla base di un unico capitolato fatto redigere da un professionista a cui, con ogni probabilità, si andrà poi a conferire l’incarico di direttore dei lavori.
La scelta dell’impresa a cui affidare i lavori non deve naturalmente lasciarsi condizionare dal minor prezzo, ma deve ricadere su quella con maggiore esperienza nella tipologia di intervento che si vuole fare eseguire e con una comprovata solidità finanziaria.
Non meno importante è la predisposizione del contratto d’appalto, che è bene che faccia redigere il condominio, rifiutandosi invece di accettare quello che abitualmente propone l’impresa.
Senza qui voler soffermarsi sullo specifico contenuto che deve avere il contratto, è opportuno prevedere specifiche procedure per lo svolgimento del collaudo finale dell’opera, nonché precise penali da applicarsi nei casi di ritardo nella conclusione dei lavori o nelle singole fasi di lavorazione. Occorre anche richiedere all’impresa una copertura assicurativa per eventuali danni provocati ai condomini o a terzi, nonché ampie garanzie in merito alla regolare posizione contributiva dei propri dipendenti impiegati presso il condominio per l’esecuzione dell’appalto.
Una volta raccolte tutte le informazioni ed esauritasi la fase di consultazione con le imprese prescelte, il compito dell’amministratore e della nominata ristretta commissione è quello di redigere una pur breve relazione comparativa delle varie offerte ricevute, da inviare ai condomini unitamente all’avviso di convocazione dell’assemblea al fine di portare a conoscenza di tutti loro i risultati del lavoro svolto. Il condomino che partecipa all’assemblea viene così posto in grado di valutare le specifiche caratteristiche non solo dell’intervento che gli si chiede di deliberare, ma anche quelle dell’impresa a cui affidarne l’esecuzione.
È l’assemblea che deve assumere ogni definitiva decisione circa l’esecuzione dei lavori, essendo priva di rilevanza qualsiasi delega che sul punto eventualmente l’assemblea stessa ritenesse di conferire ad un gruppo ristretti di condomini. Assume a questo punto primaria importanza conoscere le maggioranze richieste per validamente assumere la delibera, tenuto presente che in questi casi la spesa richiesta ad ogni singolo condomino è certamente di rilevante entità.
La decisione richiede allora il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea (comunque non inferiore al terzo di tutti i condomini costituenti il condominio) che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Anche per gli interventi sugli edifici e sugli impianti condominiali finalizzati al contenimento dei consumi energetici devono essere deliberati con la maggioranza semplice (50%) delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea (art. 26 L.n.10/91, così come modificata dall’art. 27 L.99/09).
C’è da chiedersi che fine fa la minoranza contraria agli interventi.
Vige nel condominio (e non solo) il principio per cui le delibere correttamente assunte dalla maggioranza vincolano anche coloro che non vogliono eseguire gli interventi e sopportarne quindi le spese. Il che significa che anche costoro, fatta salva l’ipotesi di interventi innovativi voluttuari, restano obbligati a pagare in rapporto ai propri millesimi, sempre che l’assemblea non abbia ecceduto nei propri poteri decisionali adottando semmai un provvedimento che, deviando dal suo modo di essere, abbia di fatto arrecato un serio pregiudizio al condominio.
