L’inquilino, ossia il conduttore di una unità immobiliare ubicata in condominio, ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?

È bene specificare che il riferimento all’unità immobiliare devi qui considerarsi comprendente, a titolo esemplificativo: l’abitazione; l’ufficio; il locale commerciale; il box auto.
Tornando al quesito, la risposta, positiva, è contenuta nei primi due commi dell’art. 10 (Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini) della legge n. 392/78.

A mente di tali norme: «Il Conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni».

Il conduttore, quindi, ha sostanzialmente il diritto di partecipazione e di voto in quelle assemblee che hanno all’ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Modalità di gestione, ossia principalmente accensione e ripartizione dei costi. Quanto all’accensione, sebbene la questione resti sempre di competenza del Conduttore, va detto che essa ha sicuramente perduto notevole importanza da quando è in vigore l’obbligo di installazione dei dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione individuale, dispositivi volti, nell’ambito di un impianto di riscaldamento centralizzato, ad un’utilizzazione più razionale dell’impianto, nonché ad una suddivisione delle spese in ragione dei consumi.

Per quanto concerne la modificazione degli altri servizi comuni, invece, i conduttori hanno solo il diritto di partecipare. Si pensi, per quest’ultima ipotesi, alla deliberazione assembleare nella quale si deve decidere se installare in sostituzione di quella esistente una più nuova e potente antenna centralizzata. L’inquilino potrà partecipare ma non votare. Lo stesso per l’uso del parcheggio condominiale ed in generale per la disciplina dell’uso di tutte le parti comuni dell’edificio.

Quanto alla convocazione, è dubbio in dottrina se gravi sull’Amministratore pro-tempore l’obbligo di convocare il detentore dell’immobile o se, invece, sia compito del Proprietario dell’unità immobiliare dargli notizia dell’assemblea nella quale ha diritto di partecipare ed eventualmente di votare.

La giurisprudenza che a suo tempo è stata investita della questione ha affermato che «l’art. 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392 che ribadendo sostanzialmente la disciplina già introdotta dall’art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841, prevede con norma eccezionale un’ipotesi di sostituzione legale del Conduttore al Proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell’art. 66 dispositivo attuazione Codice civile, che disciplina la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al Proprietario e non anche al Conduttore dell’unità immobiliare, restando solo lo stesso Proprietario tenuto ad informare il Conduttore dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del Conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione» (Cassazione 22 aprile 1992 n. 4802).

Il principio così espresso va riconsiderato, o quanto meno ne va valutata la perdurante validità alla luce delle norme condominiali modificate dalla legge n. 220 del 2012; il riferimento è a quelle modificazioni che vedono utilizzato il riferimento all’avente diritto a partecipare all’assemblea quale destinatario della convocazione. Riferimento che unitamente a quanto disposto in materia di anagrafe condominiale potrebbe suggerire un cambiamento, ossia un obbligo per l’amministratore di convocare il conduttore ad egli noto. 

Sempre la Cassazione, infine, riconosce al conduttore diritto ad impugnare la delibera nelle materie rispetto alle quali ha diritto di voto (Cassazione 18 agosto 1993 n. 8755). Resta ferma la possibilità dell’inquilino di partecipare sempre alle assemblee nelle vesti di delegato del locatore.