L’amministratore del condominio non è in grado di commissionare opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni in luogo dell’assemblea dei condòmini, altrimenti opera come un “falso procuratore” di cui all’articolo 1398 del Codice civile. In merito, la giurisprudenza è costante nel ribadire che «ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente a tale incarico professionale da parte dell’assemblea, a norma degli articoli 1135, comma 1, numero 4, e 1136, comma 4, Codice civile, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l’obbligo di contribuzione dei singoli condòmini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza nella fattispecie considerata dall’articolo 1135, ultimo comma, Codice civile» (Cassazione, 2807/2017).

Peraltro, il principio secondo cui l’atto compiuto (benché irregolarmente) dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative a opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell’amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio. Atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile, limitando le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condòmini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cassazione, 4232/1987).