Commento alla sentenza di Cassazione 14003 del 22 maggio 2023.

L’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile, anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, il tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza.

È pertanto legittima, e non costituisce spoglio, l’apertura praticata dal proprietario esclusivo di un terraneo con accesso diretto dalla strada, per accedere all’androne, in quanto diretto a utilizzare una parte dell’edificio da ritenersi comune, senza pregiudizio per gli altri condòmini.

Il Tribunale di Sassari, aveva ritenuto che costituisse illegittima alterazione delle cose comuni della realizzazione ex novo di una porta di accesso dal vano scala a favore di un locale terraneo che ne era sprovvisto ab origine. La decisione era stata riformata dalla Corte d’appello, che ha ritenuto che tale opera rientri nell’alveo delle facoltà consentite al condomino dall’articolo 1102 Codice civile. Tale decisione è stata presa poiché si è ritenuto di confermare l’indirizzo giurisprudenziale secondo il quale «l’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile, anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, il tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza».
I precedenti

Si può ricordare che allo stesso modo è stata ritenuta legittima l’apertura della porta creata a favore della nuova unità immobiliare che un condomino abbia ricavato frazionando una sua proprietà. Allo scopo si ricorda che l’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile contempla appunto il caso del frazionamento di un appartamento con la conseguente istituzione di nuove unità immobiliari e che molteplici sentenze (ad esempio, Tribunale di Roma, sentenza 7519 del 10 maggio 2022 ) hanno affermato che il nuovo accesso all’unità immobiliare risultante dal frazionamento dell’originario unico immobile di proprietà del condomino, non integra, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condòmini.

Questo perché, ai sensi dell’articolo 1120 Codice civile, «non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’articolo 1102, comma 1, Codice civile.« Si impone peraltro una severa avvertenza, poiché occorre verificare se il nuovo accesso viene praticato verso una parte dell’edificio che appartenga pro quota all’interessato. Tale presupposto non ricorre nel caso dei condomìni che comprendano due scale che servono separate colonne di appartamenti e nei quali il regolamento confermi che ciascuna scala costituisce “condominio parziale”.