Le regole della legge e la prassi generalizzata della gestione degli immobili sono spesso tra loro in un rapporto conflittuale che probabilmente deriva dalla diffusa idea che si tratti, in definitiva, di un ambito “privato” nel quale la libertà dei singoli può essere illimitata. Ma le cose stanno diversamente ed è invece necessario considerare le “regole” che disciplinano i rapporti all’interno del gruppo dei condòmini e tra questi ultimi e i terzi estranei.

È questo il caso anche della cosiddetta “imputazione” dei pagamenti effettuati dal singolo condomino a favore del condominio e relativi agli oneri dovuti per la conservazione dell’edificio e per la fruizione dei relativi servizi, la cui dinamica è stata analizzata in una recente sentenza del Tribunale di Torino (la 1617 del 14 aprile 2023).

La Corte piemontese è stata chiamata a giudicare dell’impugnazione proposta da un singolo condomino nei confronti di una deliberazione assembleare di approvazione del bilancio redatto dall’amministratore. In particolare, veniva contestata la sussistenza del debito riportato in tale documento contabile e quindi errata la sussistenza di un saldo negativo derivante, a dire del condomino, dalla mancata considerazione di alcuni suoi pagamenti. Tuttavia, il Giudice non accoglie la domanda di annullamento in quanto i versamenti vantati dal singolo condomino non potevano essere riferiti ai periodi di gestione dal medesimo indicati perché mancante un’espressa sua indicazione in tal senso (i pagamenti, infatti, recavano, come causale, solo l’indicazione “anticipo” e peraltro non rispettavano la scansione delle rate previste nel riparto approvato dal condominio).

Bene aveva invece fatto l’amministratore di condominio ad imputarli ai debiti più “vecchi” applicando il criterio previsto dall’articolo 1193 del Codice civile e quindi a riferirli agli arretrati degli anni precedenti. Esattamente, il richiamo del Tribunale è alla norma per cui «Chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare. In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto; tra più debiti scaduti, a quello meno garantito; tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore; tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico. Se tali criteri non soccorrono, l’imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti».

Il precetto di legge va coordinato con l’interpretazione giurisprudenziale relativa all’articolo 1193 Codice civile secondo cui “le norme sull’imputazione postulano l’esistenza tra le stesse parti di una pluralità di rapporti obbligatori della medesima specie e non sono applicabili se il debito è unico. Qualora il debitore poi eccepisca il pagamento del debito, l’attore il quale opponga che detto pagamento deve imputarsi ad altro debito, ha l’onere di provare la sussistenza delle condizioni richieste per la diversa imputazione dalla norma di cui all’articolo 1193 Codice civile» (Cassazione 1571/2000; Cassazione 14071/1999; e Cassazione 4519/1998).

Come si vede la giurisprudenza addossa al soggetto che ha interesse a sostenere la necessità di una un’imputazione diversa da quella derivante dai criteri dell’articolo 1193 Codice civile l’onere della relativa prova, in mancanza soccorre il disposto di tale norma. È evidente che, nel caso della sentenza, il singolo condomino non aveva adottato i “bollettini” emessi dall’amministratore ma aveva proceduto con versamenti determinati autonomamente. Infatti, nella diversa ipotesi di utilizzazione, per esempio, dei MAV bancari (spesso adottati dagli amministratori professionisti) il sistema di pagamento già contiene tutte le relative informazioni e, quindi, l’imputazione viene effettuata “automaticamente” con la semplice utilizzazione dei relativi bollettini. L’istruzione operativa che si ricava dalla vicenda è che se il singolo condomino vuole indirizzare il suo pagamento verso una specifica quota di debito (piuttosto che un’altra) è opportuno che lo dichiari espressamente all’amministratore.