Se mancano le tabelle millesimali, il Giudice dovrà – seppur solo per finalità processuali – individuare il valore delle proprietà dei condòmini obbligati al pagamento. In particolare, nel condominio minimo le spese di conservazione o riparazione dei beni comuni andranno deliberate previa rituale convocazione dell’assemblea e le regole di funzionamento saranno le stesse di quello ordinario salvo adeguamenti.
Per esempio, se il Codice civile prescriva la regola della maggioranza per le delibere, qualora i partecipanti siano solo due, si esigerà l’unanimità. Lo sottolinea il Tribunale di Ascoli Piceno con sentenza numero 32 del 18 gennaio 2021.
Sono dei proprietari ad attivarsi per chiedere l’accertamento dell’inesistenza di un condominio e, di riflesso, la nullità, illegittimità ed inesistenza delle delibere adottate. Per controparte la domanda è improcedibile per omessa instaurazione del procedimento di mediazione e comunque infondata: quel condominio esisteva e le decisioni assunte erano valide. Il giudice concorda e boccia l’impugnazione, basata fondamentalmente sull’omessa notifica di convocazione all’usufruttuaria e titolare di diritto di abitazione di un alloggio, tacciandone la mancanza di interesse.
In ogni caso, spiega il Tribunale, l’ordine del giorno non era contestabile: il condominio, minimo, si era formato per legge a prescindere da una delibera e dalla mancata convocazione e partecipazione assembleare. Peraltro, la nomina di un amministratore, pur facoltativa, si era resa opportuna perché lo stabile doveva subire degli interventi di ripristino straordinari causati dal sisma ed un terzo avrebbe meglio curato gli interessi di tutti. Ancora, poiché lo scopo delle delibere era solo eseguire opere post terremoto, la convocazione dell’usufruttuario e titolare del diritto di abitazione non era dovuta essendo il proprietario l’unico interessato a quei lavori. L’iter amministrativo, difatti, chiede la sua approvazione e non quella dei detentori neppure tenuti alle spese.
Tanto chiarito, il Tribunale evidenzia che il condominio era composto di 3 unità, due di singoli titolari e l’altra in comproprietà. A conti fatti, 3 proprietari. Ebbene, è noto che il condominio nasca automaticamente ove più soggetti costruiscano su un suolo comune o l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzandosi così l’oggettiva condizione del frazionamento. E come in qualsiasi condominio, anche il minimo si forma senza necessità di delibera o di atto formale purché vi siano almeno due condòmini, o due proprietari, o due unità immobiliari. Per il resto, vigono le norme dell’ordinario (Cassazione, sezioni Unite, 2046/2006) a prescindere dal fatto che i condòmini si riuniscano o approvino un regolamento o nominino un gestore.
Quanto alla divisione degli esborsi per le parti comuni, anche nei minimi sono obbligatorie le tabelle millesimali che potranno rilevare valori differenti dalla metà che giustifichino una diversa spartizione (Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018). E nell’ipotesi in cui manchino le tabelle millesimali, il giudice dovrà anche solo incidentalmente – ossia a fini di causa – individuare il valore delle proprietà degli obbligati al pagamento (Cassazione 9280/2018) fermo restando che, anche nel condominio minimo, le spese per la conservazione o per la riparazione della cosa comune sono subordinate a regolare delibera e sottese alle regole dell’ordinario adeguate all’occorrenza (ad esempio, se sia prescritta la maggioranza, allora in presenza di due condòmini si dovrà ottenere l’unanimità: Cassazione 5329/2017 ).
Nella vicenda, però, i Condòmini erano tre quindi le quote di proprietà appartenevano a soggetti differenti e le delibere potevano assumersi a maggioranza di due quote su tre. Queste le ragioni per cui il Tribunale di Ascoli Piceno salva le decisioni assembleari.
