Il Tribunale di Roma con una recente sentenza (la numero 6218 del 19 aprile 2023) ci consegna un vero e proprio vademecum sulle regole che disciplinano la convocazione dell’assemblea di condominio.
La pronuncia si rivela particolarmente utile soprattutto per l’amministratore che, ai sensi dell’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, è il soggetto al quale è attribuito il potere/dovere di effettuare la convocazione nei confronti di tutti gli aventi diritto (articolo 1136 Codice civile ) e che, incappando in qualche errore, potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni causati ai condòmini dalla sua attività compiuta in violazione di norme di legge (e anche di quanto eventualmente previsto dal regolamento).
Il vademecum per non sbagliare, vediamo in dettaglio i singoli aspetti:
● ai sensi del citato articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale (che costituisce un vero e proprio “invito” alla riunione) dev’essere comunicato con un preavviso di almeno cinque giorni;
● come previsto da detta norma, l’invito ai condòmini dev’essere obbligatoriamente effettuato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano;
● qualora siano convocate insieme la prima e la seconda riunione (com’è prassi assai generalizzata) detto preavviso di 5 giorni dev’essere calcolato rispetto della data fissata per l’adunanza in prima convocazione (Cassazione 30 ottobre 2020, numero 24041);
● il termine di preavviso è tassativo, vale a dire, deve essere considerato come «termine minimo inderogabile», che non può essere abbreviato da diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale (ma può essere prolungato);
● detto termine di (almeno) 5 giorni prima non è libero e quindi non vanno esclusi dal computo il giorno iniziale e quello finale (ipotesi eccezionale che la legge limita a casi espressamente previsti: Cassazione 18635/2021 e Cassazione 995/1969);
● il computo va effettuato “a ritroso” (si parte dal giorno stabilito per la riunione, che non viene conteggiato, e si calcolano tutti i giorni antecedenti fino al quinto, che invece viene incluso nel computo, in modo da ottenere cinque giorni complessivi “liberi” prima della data di svolgimento dell’assemblea);
● i giorni festivi e prefestivi si conteggiano, e non possono certamente essere esclusi;
● nel caso in cui l’invio dell’avviso di convocazione non rispetti il predetto termine di preavviso di “almeno 5 giorni prima”, le delibere adottate dall’assemblea potranno essere annullate, se impugnate entro 30 giorni dai condomini «non ritualmente convocati» purché, ovviamente, dissenzienti o assenti (articolo 66 disposizioni attuative Codice civile);
● ne deriva, che solo lo specifico condomino convocato senza il rispetto del termine di preavviso (e non gli altri) può contestare la delibera eccependo il relativo difetto;
● i vizi concernenti la convocazione dell’assemblea comportano la cosiddetta annullabilità della conseguente deliberazione ( la fondamentale Cassazione Sezioni unite 7 marzo 2005, numero 4806 ma anche le numerose successive conformi);
● l’infruttuoso decorso dei 30 giorni previsti dall’articolo 1137 Codice civile per l’impugnazione da parte del condomino invalidamente convocato determina la “sanatoria” definitiva della deliberazione (ovviamente, se non affetta da altre invalidità comportanti nullità);
● l’avviso di convocazione va qualificato come atto di natura privata, unilaterale e recettizio ai sensi dell’articolo 1135 Codice civile, con la conseguenza che incombe sul condominio l’onere di fornire la prova del rispetto del termine minino per la convocazione (Cassazione 24132/2009);
● la natura di atto recettizio ex articolo 1135 Codice civile comporta la necessità che sia ricevuto (non solo spedito), sussistendo tuttavia una presunzione di conoscenza per il solo fatto oggettivo dell’arrivo dell’invito «all’indirizzo del destinatario».
Come si vede, un vero e proprio decalogo offerto dal Tribunale di Roma, dopo il quale risulta quasi impossibile sbagliare.
