Cortile condominiale posto tra due edifici al centro dell’interessante ordinanza della Cassazione 1849 depositata il 21 gennaio 2022 . All’origine della controversia l’abbattimento di un muro da parte di una condomina, facente parte del gruppo di condòmini che utilizzavano l’aerea come parcheggio, contro il quale avevano agito gli altri comproprietari, che al cortile in questione non avevano accesso diretto seppur godendo di aria e luce tramite lo stesso. I condòmini ricorrenti ritenevano che il muro fosse di loro proprietà, che non si trattasse di bene comune e che l’abbattimento non necessitasse di consenso assembleare. Soccombenti in primo e secondo grado si erano rivolti alla Suprema corte.

Per i giudici di legittimità innanzitutto «per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene inteso, come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 Codice civile, qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di giù edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso ( tra le altre, Cassazione 3739/2018; Cassazione 17993/2010 ; Cassazione 14559/2004)».

La presunzione legale di comunione, stabilita dall’articolo 1117 , si reputa quindi operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale. Appurato questo, restava da chiarire se non vi fosse espressa volontà dell’originario proprietario di riservare prima solo per sé e poi trasferire soltanto ad alcuni la proprietà del cortile in questione. Il titolo in tal senso necessario a dimostrare ciò però non era stato prodotto. Anzi l’abbattimento del muro aveva creato a carico della corte comune un passaggio carrabile a vantaggio di solo di una proprietà esclusiva al posto di quello esclusivamente pedonale preesistente eliminando i posti auto a ridosso del muro stesso.

Nel muro comune sì ai varchi, no ad alterazione d’uso
Da condividere dunque – scrive la Cassazione – il ragionamento della Corte territoriale secondo il quale il singolo condomino potesse utilizzare il cortile unicamente per finalità di accesso pedonale, mentre, in conseguenza della modifica realizzata demolendo il muro, sarebbe risultata alterata l’originaria destinazione dell’area. In definitiva se il cortile comune ha un muro di recinzione che lo separi da una proprietà esclusiva, il condomino proprietario di questa può apportare al muro tutte le modifiche
che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva e, quindi, procedere anche all’apertura di un più ampio varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà, purché tale varco non impedisca agli altri condòmini di continuare ad utilizzare il cortile come in precedenza. Se vuole abbattere il muro necessita invece di passaggio assembleare perché il cortile è bene comune a tutti i
condòmini, quelli che vi accedono e coloro che ne traggono solo luce e aria.