Se impugnando una deliberazione si eccepisca il vizio di convocazione di tutti i condòmini, l’omessa comunicazione dell’avviso a qualcuno di loro è vizio procedimentale che la rende annullabile.

Ma attenzione, perché l’annullamento può essere chiesto solo dal pretermesso. E nel caso in cui si lamenti il difetto di quorum è prassi di disporre la prima convocazione in modo tale da non favorire la partecipazione dei condòmini ed indurli – così da aggirare l’ostacolo delle elevate soglie costitutive e deliberative – a riunirsi direttamente in seconda. A puntualizzarlo è il Tribunale di Roma con sentenza 12658 del 22 settembre 2020.

La vicenda
È un proprietario a contestare la delibera di approvazione di bilancio, e gli importi richiestigli, per mancata convocazione di tutti i condòmini e carenza di quorum. In particolare, spiega, la prima assemblea era stata convocata in luogo e orario impossibile e alla seconda erano state applicate le maggioranze di una normale seconda riunione senza tener conto che era da ritenersi la prima.
Di qui, la domanda tesa ad ottenere la dichiarazione di nullità o al più l’annullamento della delibera.

Si difende il condominio: seppur fosse sussistente il difetto reclamato, il vizio di convocazione come causa di annullabilità della deliberazione poteva essere sollevato solo dai pretermessi. Ad ogni modo, prosegue, in seconda battuta avevano partecipato 16 su 31 condòmini per un valore millesimale complessivo che
rispettava il quorum stabilito. Peraltro, salvo norma contraria, l’amministratore è libero di fissare l’ora di convocazione dell’assemblea e quella notturna non preclude la partecipazione come già affermato da Cassazione 697 del 2000. Visti i fatti, il Tribunale boccia l’impugnazione.

Il vizio di convocazione
Circa il vizio di convocazione di tutti i condòmini, ricorda, la mancata comunicazione a taluno di essi dell’avviso di riunione dell’assemblea rappresenta un vizio procedimentale da cui può derivare l’annullabilità della deliberazione ma unico legittimato a chiederla è il condomino pretermesso
(Cassazione 10071 del 2020) . Tanto chiarito, il giudice si sofferma sul sollevato difetto di quorum (che il proprietario deduce dalla circostanza che in seconda convocazione si sarebbero dovute applicare le regole dettate per l’assemblea di prima convocazione) tornando a ribadire come ora e luogo di
convocazione siano effettivamente nella discrezionalità piena dell’amministratore.

Non a caso, è prassi diffusissima per non dire unanime quella di disporre la prima riunione in maniera tale da non favorire la partecipazione dei condòmini (e ciò in relazione agli assai elevati quorum costitutivi e deliberativi, quasi impossibili da raggiungere) per indurli a partecipare direttamente alla seconda.
Ed in questa seconda riunione, l’assemblea aveva validamente deliberato. Ecco che, siccome l’impugnativa di per sé non elimina il credito del singolo condomino eccetto che sia sospesa la delibera, egli neanche potrà sottrarsi al pagamento di quando dovuto e cristallizzato nella riunione “incriminata”. Ragioni ben
ferme, dunque, quelle che hanno indotto il Tribunale romano a rigettare integralmente l’impugnazione formulata dall’uomo.