La Cassazione, con ordinanza del 16 marzo 2023 numero 7615 , affronta il tema della determinazione del compenso dell’amministratore in relazione alla validità della delibera di nomina, tema interessante e da approfondire. La Suprema corte ritiene che, ad esempio, occorra fare riferimento ai parametri di mercato in vigore per condomìni di analoghe dimensioni ed ha suscitato pertanto perplessità del mondo condominiale. Tale criterio infatti non può essere l’unico. La professionalità dovrebbe essere un altro elemento essenziale. Non vi è dubbio, infatti, che l’amministratore di condominio sia un professionista.

Il possesso dei requisiti e la tipologia di contratto
Per poter assumere l’incarico occorre infatti il possesso di requisiti di onorabilità e professionalità (articolo 71-bis disposizioni attuative Codice civile). La norma in questione è di importanza tale da essere posta a tutela di interessi generali della collettività, ed in particolare del condominio/consumatore. Trattandosi di una norma di ordine pubblico, la stessa ha carattere imperativo ed inderogabile. La mancanza ab origine dei requisiti di cui all’articolo 71 bis comporta la nullità della nomina (Tribunale di Bergamo, 16 febbraio 2023 numero 325).
La stessa Cassazione (ordinanza 7874/2021) ricorda che, benché l’esercizio di tale attività non sia subordinata (come richiesto dall’articolo 2229 Codice civile) all’iscrizione in albo o elenco, essa rientra nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 4/2013.In quanto professionista, il contratto di amministrazione condominiale è tipico, disciplinato principalmente dagli articolo 1129, 1130 e 1131 Codice civile (Cassazione, ordinanza 34242/2022).

L’obbligo di formazione ed il valore dei corsi frequentati
Il Dm 140/2014 impone l’obbligo della formazione iniziale e dell’aggiornamento (al pari di tutte le altre professioni ordinistiche). Pertanto, la qualità e la quantità dei corsi frequentati dovrebbero essere tenuti in considerazione. Altro parametro dovrebbe essere la complessità dell’affare. Differentemente da quanto previsto per le professioni per le quali è obbligatoria l’iscrizione in appositi albi o elenchi ex articolo 2229 Codice civile, non vi è un decreto ministeriale che indichi i parametri per la determinazione del compenso. Questi prevedono un minimo ed un massimo, all’interno del quale occorre considerare la difficoltà dell’affare.

La congruità del compenso
Analogamente, per le professioni disciplinate dalla legge 4/2013 (qual è l’amministratore di condominio), occorre fare ricorso ai medesimi parametri. Pertanto, ai fini della determinazione del compenso congruo, si dovrebbe tenere conto anche delle caratteristiche, del pregio dell’attività prestata, dell’importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell’affare, dei risultati da conseguire, del numero e della complessità delle questioni giuridiche/contabili/tecniche e di fatto da trattare. In assenza di determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi, spetterà quindi al giudice, volta per volta, effettuare tale valutazione in caso di contestazione da parte di qualche condomino che voglia impugnare la delibera avente ad oggetto la determinazione del compenso.