L’articolo 1130 bis del Codice civile riconosce a ciascun condòmino e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa o estrarne copia a proprie spese. Il prolungato silenzio o il rifiuto da parte dell’amministratore sulla richiesta di accesso ai documenti condominiali, legittima il condòmino richiedente ad agire giudizialmente per l’ottenimento della documentazione.

Ai fini della costituzione in mora del condominio è valida la richiesta di accesso ai documenti inviata al legale del condominio o è necessario che la richiesta venga rivolta direttamente all’amministratore?

Affronta la questione la Corte di appello di Milano con la sentenza 1841, pubblicata il 6 giugno 2023.
La vicenda esaminata nasce da un Decreto Ingiuntivo ottenuto da un Condòmino nei confronti del Condominio per la consegna di tutti i verbali di assemblea di due anni di gestione condominiale e della relativa documentazione contabile. Dopo aver ricevuto la notifica del Decreto Ingiuntivo, unitamente all’atto di precetto, il Condominio provvedeva alla consegna della documentazione richiesta, proponendo opposizione contro l’ingiunzione, chiedendone la revoca e in subordine la cessazione della materia del contendere. Il decreto ingiuntivo veniva ritenuto dal Condominio illegittimo per essere stato concesso in assenza dei presupposti di legge, non avendo mai ricevuto dal Condòmino una idonea richiesta di accesso ai documenti condominiali.

L’unica richiesta in tal senso era stata avanzata dal Legale di quest’ultimo nel corso della corrispondenza intercorsa con il Legale del Condominio nell’ambito di una diversa controversia. All’esito del giudizio, avendo accertato la pacifica consegna della documentazione da parte del Condominio, seppur successivamente alla notifica del Decreto Ingiuntivo, il Tribunale dava ragione a quest’ultimo, dichiarando l’intervenuta cessazione della materia del contendere e, in applicazione del principio della soccombenza virtuale, condannava il Condòmino al pagamento delle spese del giudizio in favore del Condominio.

Secondo il giudicante, ai fini della configurabilità della messa in mora del Condominio la richiesta di accesso alla documentazione va rivolta direttamente all’Amministratore pro-tempre e non già al Legale del Condòminio, essendo quest’ultimo sprovvisto del potere di rappresentanza sostanziale.
Inoltre, evidenziava, non vi era corrispondenza tra la documentazione richiesta dal Legale del Condòmino con quella richiesta con il ricorso per Decreto Ingiuntivo e, contrariamente a quanto sostenuto dal Condòmino, nessuna ricognizione di debito era configurabile dalla consegna della documentazione avvenuta dopo la notifica del Decreto Ingiuntivo, avendo il Condominio adempiuto ad un ordine contenuto in un provvedimento giudiziario.

L’adempimento dell’obbligazione per esser considerato quale ricognizione di debito, osservava il Giudice del Tribunale milanese, deve essere spontaneo ed implicare, anche per fatti concludenti, una volontà del debitore (e, quindi, nel caso di specie, del Condominio) diretta consapevolmente all’intento pratico di riconoscere l’esistenza di un diritto. Dello stesso avviso la Corte di appello, la quale ha ritenuto corretta la decisione del Tribunale, e nel confermarla, ha osservato che scopo dell’attuale normativa che riconosce a ciascun Condòmino il diritto di accesso alla documentazione condominiale e obbliga l’amministratore a comunicare ai Condòmini i giorni e le ore nei quali è possibile prendere visione ed estrarne, eventualmente, copia della stessa, è quello di contemperare gli opposti interessi dei Condòmini a consultare la documentazione ed eventualmente ad estrarne copia con quello dell’Amministratore pro-tempore a non subire intralci nello svolgimento della propria attività di gestione del Condominio.

Per la richiesta di accesso alla documentazione del condominio non è prescritto il rispetto di formule sacramentali, potendo la stessa manifestarsi attraverso fatti concludenti. Nel caso esaminato, hanno concluso i Giudici della Corte territoriale, è stato accertato pacificamente che la richiesta di accesso ai documenti non era stata avanzata direttamente e personalmente all’Amministratore pro-tempore, ma era stata inviata, a mezzo di posta elettronica certificata, dal Legale del Condòmino al Legale del Condominio.

Pertanto, correttamente, il Tribunale ha ritenuto non configurabile, ai fini della messa in mora del Condominio, il presupposto del rifiuto dell’Amministratore pro-tempore alla consegna della documentazione, necessario per l’ottenimento da parte del Condòmino di un provvedimento di ingiunzione nei confronti della compagine Condominiale.