Il Box non solo assolve soltanto alla funzione di ricovero della propria auto ma, spesso e volentieri, viene utilizzato come ripostiglio destinato ad ospitale tutte quelle cianfrusaglie di cui ostinatamente non vogliamo sbarazzarci ma che, in realtà, occupano spazio utile in casa. Acquistare un box auto, specie se abitiamo in centro, può richiedere un notevole investimento in termini economici e finanziari ma noi non ci arrendiamo facilmente, si sa, gli italiani sono fantasiosi e riescono sempre ad aggirare l’ostacolo; non è raro il caso in cui qualcuno pensi di utilizzare lo spazio nel cortile per realizzare l’agognato box.

Prima di procedere ai lavori, occorre sciogliere un dilemma: il singolo Condòmino può realizzare un box auto di uso esclusivo all’interno del cortile? Al quesito risponde la Corte di Cassazione focalizzando i punti cruciali della vicenda: condominialità del cortile, riparto dell’onere della prova, uso esclusivo del bene
comune.

La lite scoppia quando un condòmino, senza alcuna autorizzazione da parte del Condomìnio, realizza un box garage all’interno del cortile condominiale, su un’area che originariamente ospitava un forno ed un sottostante pollaio. La Corte d’appello ritiene che la realizzazione del manufatto sia del tutto illegittima in quanto il forno originario era condominiale. Secondo i giudici il manufatto sarebbe stato realizzato in violazione dell’articolo 1102 codice civile che vieta l’uso esclusivo del bene comune.

Il condòmino non condivide la decisione d’appello e ricorre in cassazione; a suo parere il verdetto della Corte non sarebbe condivisibile in quanto lo stesso giudice d’appello avrebbe avuto dei dubbi circa la titolarità dell’area di sedime del forno e del sottostante pollaio. Ritiene, inoltre, che la decisione impugnata risulterebbe illegittima in quanto sarebbe stato violato il principio della ripartizione dell’onere della prova (art. 2697 codice civile); in sostanza, secondo il condòmino, il Condomìnio avrebbe avuto l’onere di dimostrare che l’area occupata dal box era condominiale.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 19 marzo 2021 n. 7885, rigetta il ricorso che si risolverebbe in una critica confusa e generica della sentenza impugnata mentre avrebbe dovuto basarsi sull’esame di un fatto decisivo per il giudizio ovvero sul mancato esame di una circostanza che, se esaminata, avrebbe determinato un esito diverso della controversia.

A prescindere dai problemi procedurali, veniamo al punto cruciale della vicenda: il singolo condòmino può costruire un box auto nel cortile? La Cassazione, facendo il punto della situazione, rileva come, relativamente al cortile, opera la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 codice civile. In altri termini, tutte le parti del complesso che, per ubicazione e struttura, siano destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, devono ritenersi comuni salvo il caso
in cui, dal primo titolo di frazionamento da cui ha tratto origine il condominio, non risulti una diversa situazione. Potrebbe darsi il caso, per esempio, in cui il cortile sia stato venduto ad un condòmino in via esclusiva.

La Cassazione ricorda che “qualsiasi spazio esterno che abbia la funzione di dare aria e luce all’adiacente fabbricato, o di consentirne l’accesso, fa parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c., dovendosi qualificare come cortile”. La presunzione di condominialità può essere vinta dall’interessato fornendo la prova che il bene è sottratto dall’uso comune in virtù di un titolo ben preciso.

Affrontando il tema della legittimità dell’opera, la Cassazione rileva come sia vietato, al singolo condòmino, realizzare un box auto di uso esclusivo all’interno del cortile condominiale in quanto, l’opera finirebbe per compromettere il pari uso del bene comune a vantaggio esclusivo di un singolo condòmino.