Vanno rispettate le previsioni dell’articolo 69 disposizioni attuative del Codice civile

Le tabelle millesimali, anche quando non sono contrattuali, non si possono rettificare o modificare sempre con la maggioranza dei millesimi prevista dall’articolo 1136, secondo comma Codice civile. L’articolo 69, commi 1 e 2 delle disposizioni di attuazione del Codice civile richiama tale quorum millesimale solo in presenza di errori e in caso di interventi che modificano più di un quinto il valore dell’unità immobiliare. Altrimenti è necessario il consenso unanime dei condòmini (articolo 69, comma 1).

Una condomina contestava le tabelle millesimali approvate nel 2003 e quelle redatte successivamente nel 2015 approvate a maggioranza, in quanto affette da un grave errore consistente nell’essere state elaborate senza aver considerato il coefficiente relativo all’altezza del piano. Rilevava, inoltre, l’illegittimità della relativa delibera approvativa, nonché la nullità e/o l’annullabilità dei bilanci approvati con la stessa tabella e la necessità di correggerla o di redigerne una nuova.

Il Tribunale respingeva le istanze della proprietaria in quanto, nonostante la CTU avesse confermato l’errore, l’attrice non aveva impugnato le delibere nei termini di cui all’articolo 1137 Codice civile e, per le tabelle del 2015 riteneva non sussistenti i presupposti richiesti dall’articolo 69 per poterle approvare a maggioranza ex articolo 1136 comma 2 Codice civile. (non era stata riscontrata una modifica/variazione immobiliare che comportasse un’alterazione “per più di un quinto”).

Inoltrato l’appello, veniva accolto dalla Corte di merito la quale precisava che la domanda dell’appellante era finalizzata all’invalidazione, ovvero alla rettifica giudiziale delle tabelle in uso presso il condominio convenuto, in quanto affette da errori ex articolo 69, e non, invece, come interpretata dal tribunale, all’impugnazione delle delibere assembleari approvative delle stesse. Il giudice di prime cure, infatti, aveva, nel merito, affrontato il problema della sussistenza dell’errore ma al solo fine di accertare l’esattezza o meno dei quorum deliberativi adottati in assemblea per l’approvazione delle tabelle.

La Corte, riprendendo orientamenti consolidati della giurisprudenza di legittimità, ribadiva che l’errore di omessa o inadeguata considerazione del criterio dell’altezza rientra in quegli errori di fatto e di diritto che giustificano la modifica della tabella, in quanto errori attinenti -direttamente o indirettamente – alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari (Cassazione 11575 del 2017, 21950 del 2013 e 3001 del 2010) da giustificare la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’articolo 69 disposizioni attuative (Cassazione Sezioni unite, sentenza 6622 del 1997).
Pertanto, accertato l’errore, riconosceva il diritto dell’appellante alla modifica delle tabelle millesimali e disponeva la CTU per la loro redazione.

Pur non rientrando nell’oggetto specifico della domanda, tuttavia il giudice ha ritenuto che seppure l’errore accertato legittimasse la rettifica delle tabelle, non rientrava nei presupposti e / o delle ipotesi previste e richieste dall’appellante ex articolo 69 citato per l’applicazione del criterio maggioritario, avendo l’attrice rilevato e dimostrato che le modifiche apportate all’immobile condominiale non avevano comportato quella notevole alterazione del valore proporzionale dell’unità immobiliare, non legittimando, dunque, una revisione assembleare delle tabelle millesimali mediante il criterio della maggioranza ex articolo 1136, secondo comma Codice civile. Dichiarava, pertanto, nulla la tabella e nulli i bilanci redatti sulla base della stessa (Corte appello Bari, sentenza 793 del 2023).