Affittare il lastrico solare a una compagnia telefonica, che vorrebbe installarvi un ripetitore, quali maggioranze sono necessarie per procedere alla locazione?

Vivere in condominio significa per i proprietari sostenere una serie di costi necessari per mantenere in buono stato di salute l’edificio. Vi sono casi però in cui le parti comuni dello stabile possono generare un profitto, da ripartire fra i partecipanti o utilizzare per “alleggerire” le spese di manutenzione.

Fra le parti condivise che possono creare un reddito vi è il lastrico solare, che di norma appartiene a tutti i condòmini. Qui è possibile installare un ripetitore di telefonia mobile, con le compagnie disposte a pagare anche fino a 10-15 mila euro all’anno.

Ma è anche possibile posizionare pannelli fotovoltaici per produrre energia elettrica, cartelloni o monitor pubblicitari, e ancora consentire la posa di piscine con punti di ristorazione, clubhouse o altro.
La tipologia dell’intervento incide sulla destinazione del lastrico, sulle maggioranze e sul consenso.

Riguardo al ripetitore di telefonia, occorre approvare l’intervento in assemblea o addirittura conseguire il coLa relativa deliberazione – quando si tratti di un atto di ordinaria amministrazione (come nel caso della locazione di durata non superiore a nove anni) – può essere adottata a maggioranza semplice e cioè, in seconda convocazione, 333 millesimi e la maggioranza degli intervenuti (articolo 1136 comma 3 del Codice civile). Di recente le Sezioni unite della Cassazione (sentenza 30 aprile 2020 numero 8434) hanno chiarito che per l’approvazione di un contratto avente ad oggetto la concessione temporanea, a titolo oneroso, della facoltà di installare un ripetitore di segnale sul lastrico condominiale non è necessario il consenso di tutti i condòmini nel caso in cui tale concessione trovi titolo in un contratto che non abbia a oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali e non attribuisca un diritto personale di godimento (per esempio un contratto di locazione) di durata superiore a nove anni.

Diversamente, l’articolo 1108, comma 3, del Codice civile prevede addirittura l’unanimità dei partecipanti al condominio se – secondo l’interpretazione del giudice di merito – il contratto abbia attribuito al concessionario un diritto temporaneo di superficie o una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata superiore a nove anni. Per i giudici di legittimità, infatti, nel caso dell’installazione dell’antenna di telefonia non si è in presenza di un’innovazione (articolo 1120 del Codice civile) ma dell’approvazione di un atto di amministrazione, cioè la stipula di un contratto con il terzo.

In definitiva, per decidere quale sia la forma del consenso necessario occorre accertare quale sia la natura dell’atto di amministrazione avente ad oggetto il contratto di cessione, totale o parziale, del lastrico condominiale a un’impresa di telefonia per l’installazione del ripetitore.
Spetterà poi al Comune rilasciare l’autorizzazione, mentre è compito dell’Arpa (Agenzia regionale per la protezione ambientale) eseguire i controlli periodici sull’impianto e vigilare sullo stesso.